Rinnovamento Urbano – Evacuazione e Ricostruzione

Pinuy Binuy è un importante programma di rinnovamento urbano in Israele che prevede la demolizione di un intero edificio residenziale obsoleto e la sua sostituzione con uno nuovo, più grande e moderno.

Come Funziona

• Accordo: I residenti di un vecchio edificio vengono contattati e firmano un contratto con un costruttore.
• Demolizione e rilocazione: Il costruttore demolisce il vecchio edificio e durante questo periodo i residenti attuali si trasferiscono altrove, il costruttore di solito copre le spese dell’affitto nella nuova abitazione fino al completamento del periodo di costruzione. Altri benefici sono negoziabili, tra cui il pagamento delle spese di trasloco da e verso l’appartamento. Gli anziani oltre ad una certa età possono inoltre ricevere ulteriori agevolazioni.
• Ricostruzione: Viene costruito un nuovo edificio conforme alle normative, solitamente con l’aggiunta di piani supplementari.
• Rientro: I residenti originali tornano a vivere in un appartamento completamente nuovo, significativamente più grande (inclusa una stanza di sicurezza – Mamad ממ״ד) nel nuovo edificio, senza alcun costo per la costruzione.

Tempistiche e sfide

I progetti di Pinuy Binuy sono un impegno a lungo termine, che di solito richiede tra i 7 e i 10 anni dall’incontro iniziale con i residenti fino al trasferimento finale. Questa lunga tempistica è dovuta a:

• Regolamenti municipali: Processi complessi che comprendono la variazione di destinazione d’uso, l’ottenimento di molteplici permessi e la realizzazione di studi ambientali e sul traffico. Questi progetti rientrano nelle “Tochniot Hitchadshut Ironit – תוכניות התחדשות עירונית – Piani di rinnovamento urbano”, che richiedono approvazioni dettagliate da parte degli enti governativi e municipali.
• Questioni legali e di consenso: Un ostacolo significativo è ottenere l’elevata percentuale di consenso dei residenti richiesta dalla legge (spesso 80% o più, come stabilito nella Legge israeliana sulla pianificazione e l’edilizia). Anche una piccola minoranza di residenti contrari può causare ritardi considerevoli, a volte portando ad interventi giudiziari.
• Problemi del costruttore: L’avanzamento del progetto può bloccarsi in caso di cambiamenti nel mercato immobiliare o se la società di sviluppo affronta instabilità finanziaria.
• Durata della costruzione: L’operazione effettiva di demolizione e ricostruzione di una grande struttura è abbastanza lungo.

Impatto previsto di un progetto Pinuy Binuy

Il proprietario dell’appartamento

• Riceve un appartamento più grande, moderno e sicuro con nuove comodità (ad es. stanza di sicurezza, ascensore, parcheggio).
• Vantaggi derivanti da un valore di rivendita molto più elevato per la loro proprietà ristrutturata.
• Sebbene la costruzione non comporti costi, i proprietari devono prevedere spese correnti più elevate, come l’aumento dell’Arnona – ארנונה (tassa municipale sulla proprietà) e del Va’ad Bayit – וועד בית (spese condominiali) per il loro nuovo appartamento, più grande e lussuoso.

L’inquilino

• Deve lasciare l’edificio al momento della demolizione.
• Se desiderano tornare dopo la ricostruzione, dovranno probabilmente affrontare un affitto notevolmente più alto per le nuove unità più grandi.

Il costruttore

• Gli sviluppatori realizzano un profitto vendendo i nuovi appartamenti costruiti ai piani aggiuntivi.

La città / la comunità

• Trae beneficio da una maggiore densità abitativa, che contribuisce ad affrontare la carenza di alloggi.
• Spesso vede un miglioramento delle infrastrutture locali, poiché agli sviluppatori può essere richiesto di potenziare strade, spazi pubblici e servizi comunitari come parte del progetto.
• Contribuisce alla rivitalizzazione dei quartieri più vecchi, migliorando il tessuto urbano e la sicurezza.

Sintesi

Il Pinuy Binuy non è una soluzione rapida: richiede pazienza e flessibilità per trasferirsi altrove per diversi anni. Tuttavia, per chi riesce a gestire questa tempistica, la ricompensa finale – un appartamento moderno e di alto valore e un ambiente abitativo rinnovato – può rivelarsi estremamente vantaggiosa.