Finanziamento immobiliario

MASHKANTA משכנתא

L'acquisto di una casa è una delle spese più grandi. Come nella maggior parte dei paesi, è un percorso piuttosto complesso e avere la guida di un professionista qualificato può aiutarti a prendere le migliori decisioni in base alla tua situazione finanziaria. Va notato che puoi recarti direttamente in banca per richiedere e negoziare un mutuo, ma dati i complicati passaggi coinvolti, se puoi permetterti un intermediario ipotecario, potrebbe essere utile per garantire un percorso senza intoppi.

Se decidi di fare domanda da solo, è altamente consigliato ricevere preventivi da diverse banche prima di prendere una decisione, poiché piccole variazioni nei tassi e nelle condizioni possono avere un impatto significativo sul costo totale del prestito.

Regole generali per ottenere un mutuo

• Le banche consentiranno che il rimborso mensile sia massimo del 40% del tuo stipendio/netto combinato.
• I cittadini israeliani possono ottenere fino al 75% di un mutuo.
• I cittadini israeliani devono avere almeno 1/3 del loro mutuo a tassi fissi.
• La durata massima del mutuo è di 30 anni e limitata all’età di 80 anni.

Principali costi aggiuntivi

• Agente immobiliare – fino al 2% + IVA del prezzo di acquisto
• Avvocato – fino all’1% + IVA del prezzo di acquisto
• Consulente ipotecario – varia
• Assicurazione sulla vita e sulla proprietà – varia. I mutui richiederanno di avere una polizza assicurativa sulla vita collegata per garantire il pagamento del prestito in caso di decesso del debitore.

Diversi tipi di mutui

Prestito a tasso fisso

Tassi bloccati per un massimo di 30 anni, ma potrebbero comportare una penalità se rimborsati anticipatamente.

Prestito a tasso variabile

A lungo termine e a breve termine.

Mutui in valuta estera

È possibile ottenere un mutuo in una valuta estera come dollari statunitensi, euro e franchi svizzeri. Il tasso di interesse è legato al LIBOR (London InterBank Offered Rate) della valuta scelta, più un premio fisso. Questo tipo di mutuo può essere utile a chi ha un reddito in quella valuta per proteggersi dalle fluttuazioni valutarie e dal rischio valutario.

Mutuo in shekel collegato al tasso principale della Banca d’Israele (BOI)

I pagamenti variano a seconda del tasso principale stabilito dalla banca. La durata massima del mutuo è di 30 anni.

Mutuo in shekel collegato al Madad – מדד – indice dei costi della vita.

Alla fine di ogni mese, il capitale residuo del tuo mutuo viene aggiustato in base al Madad. Di solito, il Madad aumenta di circa il 2% all’anno, aumentando di conseguenza quanto devi. Sebbene inizialmente i pagamenti possano essere inferiori, rendendo questa opzione più attraente, il costo totale alla fine del mutuo può essere significativamente più alto rispetto a uno collegato al tasso principale della BOI.

Nota: I mutui variabili possono cambiare in base alle variazioni del mercato finanziario.

Documenti richiesti dalla banca per ottenere un mutuo

• Tlushei Maskoret – תלושי משכורת – buste paga degli ultimi tre mesi. Si prega di notare che il governo è interessato solo al reddito netto, non al reddito lordo (reddito lordo – tasse dedotte = reddito netto).
• Ultimi tre mesi di estratti conto bancari.
• Teudat Zehut e Sefach – תעודת זהות + ספח – carta d’identità e addendum.

Acquisto da un Kablan - קבלן - Imprenditore edile

Tempistica di pagamento:
Il pagamento al Kablan avviene solitamente in più fasi, con il trasferimento dei fondi al completamento di ogni fase della costruzione. La pianificazione dei pagamenti del mutuo aumenterà di conseguenza man mano che la costruzione progredisce.

Ad esempio:
Se sto accendendo un mutuo di 1.000.000 di shekel per 20 anni a 6.000 al mese e il mio piano di pagamento mi impone di trasferire il 25% ogni 3 mesi, il mio rimborso mensile inizierà a circa 1.500 e aumenterà con incrementi di 1.500 ogni 3 mesi fino a raggiungere l’intero rimborso di 6.000 al mese.

Le somme dovute al Kablan sono legate al Madad T’sumot HaB’niya – מדד תשומות הבניה – Indice dei costi di costruzione e quindi l’importo dovuto al Kablan può/aumenterà in base alle variazioni del Madad.

Acquisto di una proprietà di seconda mano in Israele

La banca richiederà una valutazione da parte di un perito Shamai – שמאי – e il mutuo sarà per l’importo inferiore tra la valutazione e il prezzo di contratto.

Un esempio di tali documenti può essere:
Una casa è in vendita per 2 milioni di shekel e il potenziale acquirente chiede un mutuo del 50% (1 milione). Se la casa viene valutata solo a 1,8 milioni, al potenziale acquirente sarebbe concesso un mutuo di 900.000 shekel invece dei 1.000.000 richiesti e quindi

Vantaggi del mutuo per gli Olim

Il Misrad HaBinui Ve’Ha’Shikun

Il Misrad HaBinui Ve’Ha’Shikun – משרד הבינוי והשיכון – Ministero della Costruzione e dell’Edilizia gestisce un programma che fornisce agli Olim idonei un mutuo supplementare per aiutare a pagare l’acquisto di una casa. Questo prestito è chiamato Mashkanta LeZaka’im – משכנתא לזכאים – mutuo per idoneità.

Idoneità

Per essere idonei al Mashkanta LeZaka’im, un Oleh deve fare domanda e ottenerlo entro 15 anni dalla data della sua Aliyah. Una coppia sposata con o senza figli, un genitore single o un Oleh singolo di età superiore ai 21 anni hanno diritto a un Mashkanta LeZaka’im se non hanno posseduto un appartamento in Israele negli ultimi 10 anni dalla data di domanda.

Come fare domanda

Il primo passo è fare domanda per una Teudat Zakaut – תעודת זכאות – certificato Zakaut, che è necessario per iniziare il processo di domanda del Mashkanta LeZaka’im. Entrambe queste procedure sono gestite dalle seguenti banche israeliane:

• Bank Discount
• Bank HaPo’alim
• Bank of Jerusalem
• Bank Leumi
• Bank Mizrahi Tefahot
• First International Bank
• Mercantile Bank

È importante notare che il Mashkanta LeZaka’im è solo supplementare e probabilmente avrai bisogno di fare domanda anche per un mutuo regolare, dato che il Mashkanta LeZaka’im è limitato a quanto può fornire, in base a vari fattori assegnati alle Nekudot – נקודות – punti. I vari fattori sono i seguenti:

• Numero di anni in Israele
• Stato familiare
• Stato di genitore single
• Età
• Disabilità
• Servizio militare
• Acquisto in un’area in cui il governo ha assegnato benefici aggiuntivi

Informazioni aggiuntive

L’importo massimo di un Mashkanta LeZaka’im è di 300.000 NIS con una media compresa tra 100.000 e 200.000 NIS. L’importo effettivo che puoi ricevere può essere determinato solo come parte della tua domanda presso una delle banche elencate sopra e il numero di punti ricevuti può variare significativamente da un Oleh all’altro.
Le stesse banche possono anche offrirti un mutuo regolare che potresti aver bisogno per aiutarti a pagare la maggior parte del prezzo della casa e il processo di domanda di solito avviene contemporaneamente alla tua domanda di Zakaut.

Nota: Puoi trasferire la tua Teudat Zakaut da una banca a un’altra se decidi di ottenere un mutuo da loro.

Per il Mashkanta LeZaka’im, l’Oleh può scegliere varie modalità di rimborso, che vanno da 5-10 anni e mutui da 10, 15, 20, 25 e 30 anni. Ciò che rende il Mashkanta LeZaka’im diverso da un mutuo regolare è che presenta tassi di interesse inferiori al mercato e non ha una penalità per il pagamento anticipato. Inoltre, è disponibile solo con un tasso fisso, collegato al Madad, e i tassi di interesse regolabili o non legati all’inflazione non sono un’opzione.

Come sempre, le informazioni qui presentate sono solo consigli e non sono legalmente vincolanti. Se hai domande, dovresti sempre rivolgerti a professionisti finanziari e legali per chiarimenti.

Questo articolo è stato creato e tradotto da Shivat Zion e si basa su una presentazione di Yoni Hyman, di Hyman Consulting & Investments, membro dell'Hitachdut Yoatzei Mashkantaot israeliana. Può essere contattato all'indirizzo hymanconsultingoffice@gmail.com