Acquistare una Casa in Israele

Rechishat Bayit רכישת בית

Una panoramica del processo di acquisto di una casa in Israele.
Acquistare una casa è un processo complesso che richiede una pianificazione attenta, la comprensione delle leggi locali e la navigazione tra vari passaggi burocratici. La guida seguente copre gli elementi essenziali, tra cui dove trovare case, il processo di acquisto, i costi associati, i requisiti legali e i consigli pratici per i nuovi Olim.

Cercare e Trovare di una Proprietà

Dove Trovare Case/Appartamenti in Vendita:

• Real Estate Websites: Siti Web di Immobiliare: Siti popolari includono Yad2, Madlan, Homeless. Queste e altre piattaforme elencano proprietà in tutta Israele, con filtri per posizione, prezzo, dimensioni e altro.
• Gruppi Facebook: Esistono molti gruppi Facebook dedicati al settore immobiliare in Israele, spesso in aree o città specifiche.
• Annunci sui Giornali: I giornali locali e gli annunci pubblicitari possono essere una fonte, in particolare per i proprietari più anziani che potrebbero non pubblicare online.
• Passaparola: Fare rete può essere efficace, specialmente all’interno di comunità specifiche, come quelle che accolgono gli Olim.
• Costruttori: Per nuove costruzioni, verificare direttamente con i costruttori immobiliari, in particolare in nuove aree residenziali.
  

Usare o Non Usare un Agente Immobiliare?

Uso di un Agente Immobiliare:

• Vantaggi: Gli agenti immobiliari possono fornire accesso a inserzioni esclusive, negoziare per conto vostro e guidarvi nel processo di acquisto.
• Commissioni: Di solito, la commissione è il 2% del prezzo d’acquisto più l’IVA (17%), anche se talvolta è negoziabile.

Non Usare un Agente Immobiliare:

• Vantaggi: Si risparmia sulle commissioni dell’agente.
• Sfide: Dovrete gestire in autonomia tutta la ricerca, le negoziazioni e i processi legali, che possono essere difficili se non si ha familiarità con le leggi immobiliari israeliane.

Comprendere il Processo di Acquisto

• Ricerca Iniziale e Pianificazione del Budget: Determinate il vostro budget e le opzioni di finanziamento. Le banche israeliane solitamente finanziano fino al 50% per acquirenti stranieri e fino al 75% per israeliani e nuovi Olim.
• Pre-approvazione per una Mashkanta – משכנתא – Mutuo: Ottenete un Ishur Ekroni – אישור עקרוני – pre-approvazione del mutuo da una banca a vostra scelta per comprendere quanto potete prendere in prestito. Diverse banche offrono tassi e condizioni variabili.
• Visione delle Proprietà: Visitate le proprietà per verificarne le condizioni, la posizione e i servizi. Considerate fattori come l’accessibilità, i trasporti pubblici, le scuole e le future evoluzioni della zona.
• Assumere un Avvocato Immobiliarista – עורך דין מקרקעין: Un avvocato è essenziale nel processo di acquisto. Si occupa dei controlli di proprietà, garantisce la titolarità chiara, redige i contratti e gestisce la registrazione. Le commissioni legali sono generalmente fino all’1% del prezzo d’acquisto più IVA.
• Ispezione della Proprietà: È consigliabile far eseguire un’ispezione professionale della proprietà, soprattutto per le case più vecchie. Controllate eventuali problemi strutturali, idraulici ed elettrici.
• Fare un’Offerta: Una volta trovata la proprietà, potete fare un’offerta. Le negoziazioni possono riguardare il prezzo, le condizioni di pagamento e altri termini.
• Firma di un Chozeh Mecher – חוזה מכר – Contratto di Vendita. Questo contratto definisce i termini di acquisto, quindi fatelo esaminare dal vostro avvocato.
• Pagamento e Finanziamento: I pagamenti vengono effettuati in fasi, spesso iniziando con un acconto del 10%. Assicuratevi che il mutuo sia approvato e allineato con le scadenze dei pagamenti.

Utilizzare un Yoetz Mashkantaot - יועץ משכנתאות - Broker di Mutui in Israele

Un Yoetz Mashkantaot agisce come intermediario tra voi e le banche, aiutandovi a ottenere le migliori condizioni per il mutuo. Ecco una panoramica dei pro e contro dell’uso di un broker di mutui in Israele:

Vantaggi dell’Utilizzo di uno Yoetz Mashkantaot

• Accesso a Diversi Istituti di Credito: I broker collaborano con varie banche e istituti finanziari, offrendo una gamma più ampia di prodotti e tassi di mutuo.
• Guida Esperta: I broker conoscono bene il mercato dei mutui in Israele, incluse le regolamentazioni, i tipi di prestiti e i prodotti finanziari.
• Risparmio di Tempo: Un broker si occupa della burocrazia, delle trattative e delle comunicazioni con le banche, risparmiandovi tempo ed energie.
• Tassi e Termini Migliori: I broker spesso hanno relazioni consolidate con le banche, consentendo di negoziare tassi d’interesse più vantaggiosi, commissioni più basse o condizioni migliori.
• Consulenza Personalizzata: Offrono consigli su misura per il vostro profilo finanziario, tenendo conto di Olim e altre circostanze speciali.
• Assistenza per la Pre-approvazione: Possono assistervi nell’ottenere la pre-approvazione per il mutuo.

Svantaggi dell’Utilizzo di uno Yoetz Mashkanataot

• Commissioni del Broker: I broker applicano una commissione, solitamente fino all’1% più IVA dell’importo del mutuo.
• Potenziale Conflitto di Interessi: Alcuni broker potrebbero preferire determinate banche che offrono commissioni più elevate.
• Mancanza di Controllo Diretto: Con un broker si ha meno controllo diretto sulle trattative con la banca
• Qualità Variabile: La professionalità dei broker può variare significativamente.
• Strutture di Commissioni Complesse: Comprendere le commissioni può essere complesso.

Consigli Pratici per Utilizzare un Broker di Mutui

• Ricerca e Raccomandazioni: Scegliete un broker affidabile, possibilmente consigliato da amici, familiari o comunità online di Olim.
• Verifica dell’Indipendenza: Chiedete al broker se è indipendente o se ha accordi esclusivi con banche specifiche.
• Confrontate le Offerte: Anche utilizzando un broker, confrontate le loro raccomandazioni con le offerte dirette delle banche.
• Negoziare la Commissione del Broker: Le commissioni sono spesso negoziabili.
• Comprendere i Termini del Mutuo: Assicuratevi di comprendere i tassi di interesse, i termini di rimborso e le commissioni.

Requisiti di Registrazione e Legali

• Registrazione Fondiaria – טאבו: Dopo l’acquisto, la proprietà deve essere registrata a vostro nome presso l’Ufficio del Catasto.
• Commissioni di Registrazione: Le commissioni di registrazione variano ma sono generalmente basse rispetto ad altri costi.

Riepilogo - Tasse e Spese Accessorie

• Imposta di acquisto – מס רכישה: L’aliquota fiscale varia in base al tuo status:
  -Acquirenti per la prima volta: 0 – 5% del prezzo di acquisto, a seconda della fascia di prezzo della casa.
  – Seconde case o investitori: 8% e oltre.
  – Nuovi Olim: Beneficiano di aliquote ridotte dell’imposta di acquisto (0 – 10% a seconda del prezzo di acquisto) per un’unica abitazione acquistata entro sette anni dal ricevimento dei benefici dell’Aliyah. Vedi l’articolo qui sotto nella sezione Consigli pratici.
• Commissioni dell’Agente: 2% più IVA
• Spese Legali: 0,5 – 1% del prezzo della proprietà più IVA.
• Commissioni di Mutuo: Incluse commissioni bancarie e assicurazioni.
• Onorari Notarili: Se si acquista da un venditore non israeliano.

Vantaggi per i Nuovi Olim

• Riduzione dell’Imposta di Acquisto: Aliquote speciali significativamente inferiori rispetto a quelle standard.
• Tassi di Mutuo Ridotti: Programmi speciali di mutui a tasso ridotto.
• Esenzioni da Varie Tasse: Alcune riduzioni di tasse e spese amministrative.
• Assistenza Prioritaria: Alcune comunità offrono assistenza aggiuntiva agli Olim.

Errori Comuni da Evitare

• Non Assumere un Avvocato Immobiliarista: È sempre consigliabile un avvocato esperto.
• Ignorare i Controlli sulla Proprietà: Saltare le ispezioni può comportare costose riparazioni in seguito.
• Sottostimare i Costi Totali: Prevedete tutte le spese, tasse e possibili ristrutturazioni.
• Oscillazioni del Tasso di Cambio: Se si finanzia dall’estero, le fluttuazioni possono incidere sul costo totale.
• Sopravvalutare il Finanziamento: Le banche israeliane sono conservative nel concedere prestiti.

Consigli Pratici

• Negoziare le Commissioni: Molte commissioni sono negoziabili.
• Tempistica dei Pagamenti: Assicuratevi che il programma di pagamento sia in linea con la distribuzione del mutuo.
• Verificare i Regolamenti Locali: Controllate i diritti di costruzione e i piani futuri di sviluppo.
• Comprendere i Costi Comunitari: Alcune proprietà, specialmente in aree in via di sviluppo, includono spese di manutenzione per gli spazi comuni.
• Alcuni articoli relativi all’acquisto di una casa in Israele: Tasse Immobiliari, Protezione dei tuoi Diritti, Designer etc.
• Ringraziamenti a Gedaliah Borvick di My Israel Home e Yoni Hyman di Hyman Consulting & Investments LTD, yoni@hymanconsulting.co.il, per il loro aiuto nella creazione di questa guida.