Comprendere i termini immobiliari: Programmi di edilizia a prezzo agevolato

Dira BeHanacha

דירה בהנחה

Dira BeHanacha – דירה בהנחה – “Appartamento Scontato” è l’iniziativa abitativa nazionale di Israele, gestita dal Misrad HaBinui ve’HaShikun – משרד הבינוי והשיכון – Ministero dell’Edilizia e dell’Abitazione, progettata per rendere l’acquisto e l’affitto di una casa più accessibili ai primi acquirenti e a determinati gruppi aventi diritto.

Lanciato per sostituire il programma Mechir Lemishtaken – מחיר למשתכן – Buyer’s Price, Dira BeHanacha integra diversi percorsi per affrontare la carenza abitativa attraverso terreni sovvenzionati per gli sviluppatori e appartamenti scontati venduti tramite un sistema di lotteria.
Il programma comprende diverse opzioni di acquisto — Mechir Lemishtaken, Mechir Mufchat – מחיר מופחת – Prezzo Ridotto, Mechir Matara – מחיר מטרה – Prezzo Obiettivo — oltre a opzioni di affitto a lungo termine, come Dira LeHaskir – דירה להשכיר – Rental Housing.

Come funziona?

Il programma sovvenziona i terreni per gli sviluppatori, che destinano almeno il 50–60% degli appartamenti di un progetto ai vincitori della lotteria a prezzi scontati. Le unità rimanenti vengono vendute a prezzi di mercato. Le lotterie si svolgono periodicamente, spesso due volte l’anno. I vincitori acquistano gli appartamenti a prezzi ridotti oppure accedono ad affitti a lungo termine a costi agevolati attraverso il programma Dira LeHaskir.

Requisiti di Idoneità

Per partecipare, i richiedenti devono:

• Essere cittadini israeliani o residenti permanenti che vivono in Israele (i non residenti generalmente non sono idonei).
• Non aver posseduto più di un terzo di un appartamento negli ultimi 3 anni, né avere diritti su appartamenti in costruzione o su terreni agricoli, né aver affittato sotto leggi di locazione protetta.
• Soddisfare uno dei seguenti criteri:
  • Coppie sposate o conviventi (senza limite di età).
  • Single, divorziati o vedovi con età di 35 anni o più.
  • Genitori single con un figlio minorenne a carico.
  • Persone con disabilità (in alcuni casi dai 21 anni in su).
  • I riservisti delle Forze di Difesa Israeliane (IDF) ricevono priorità, con circa il 20% degli appartamenti loro riservati.
  • Se gli appartamenti restano invenduti, possono essere offerti ai “miglioratori di abitazioni” (coloro che aggiornano le proprie case) alle stesse condizioni, sebbene le tempistiche specifiche non siano sempre dettagliate.

Ambito geografico

I progetti si trovano principalmente nelle periferie del Paese, per incentivare lo sviluppo nel Nord e nel Sud, con opzioni limitate nelle zone centrali. I seguenti link offrono informazioni generali sulle comunità e sui progetti attuali in estrazione.

Sconti e agevolazioni

Sconti: Variano a seconda del programma e vengono aggiornati periodicamente. Utilizzarli solo come riferimento generale:

• Mechir Matara: Fino al 20% o 300.000 NIS di sconto sul prezzo di mercato, con alcuni progetti che arrivano fino a 600.000 NIS.
• Mechir Mufchat: Fino a 400.000 NIS in specifiche aree periferiche.
• Mechir Lemishtaken (progetti rimanenti): Storicamente offriva sconti del 25% o tra 200.000 e 500.000 NIS.
• Acconto: Per appartamenti fino a 1,5 milioni di NIS, richiesto solo il 10% come caparra (contro il 25–30% del mercato libero).
• Contributi: Ulteriori contributi fino a 40.000 NIS disponibili nelle aree periferiche.
• Vincoli: I vincitori non possono vendere l’appartamento per 5 anni dal ricevimento del Tofes 4 – טופס ארבע (documento di proprietà/occupazione) o 7 anni dalla data della lotteria, a seconda di quale termine scada prima.

Sistema a Lotteria

• Le lotterie vengono annunciate sul sito del Ministero e tramite i media, con periodi di registrazione di 2–6 settimane.
• I candidati possono iscriversi fino a tre città e a tutti i progetti in esse presenti.
• I risultati vengono comunicati via email/SMS, con possibilità di lista d’attesa. I vincitori scelgono gli appartamenti in base alla posizione nella lotteria.

Vantaggi

• Appartamenti a prezzi accessibili, significativamente inferiori a quelli di mercato.
• Minore acconto richiesto (10% per appartamenti fino a 1,5 milioni di NIS).
• Contributi aggiuntivi nelle aree periferiche.
• Priorità per i riservisti e criteri di ammissibilità diversificati.

Svantaggi

• Ritardi: La costruzione può richiedere 2–5 anni, con alcuni progetti privi di permessi edilizi al momento della lotteria.
• Aumenti dei costi: I prezzi sono legati all’indice di costruzione, il che può aumentare i costi prima della consegna.
• Basse probabilità: L’elevata domanda (es. oltre 100.000 candidati per 6.500 unità nel 2022) riduce le possibilità di vincita, soprattutto nelle aree centrali.
• Località: La concentrazione nelle aree periferiche potrebbe non adattarsi a tutti gli stili di vita.
• Costi aggiuntivi: Potenziali spese legali, tasse di acquisto e ristrutturazioni possono ridurre i risparmi.

Procedura passo-passo per la registrazione

• Ottenere un Teudat Zakaut – תעודת זכאות – Certificato di Idoneità:

Costo: circa 200 NIS (valido per un anno; per rinnovarlo è richiesto un nuovo pagamento)

• Applicare online o di persona tramite aziende autorizzate (Alonim *2850, Milgam *2310, Maof LeDiyur *9344)
• Tempi di elaborazione: possono richiedere fino a 10 giorni o più
• Ricercare i progetti disponibili: consultare i progetti sul sito del Ministero dedicato alle lotterie, considerando l’area geografica e il numero di iscritti, che influenzerà le probabilità di vincita. Attenzione: i prezzi indicati non includono Ma’am – מע”מ – IVA, quindi pianificare il budget di conseguenza
• Iscriversi alla lotteria: registrarsi fino a tre città tramite il portale governativo durante il periodo di registrazione
• Attendere i risultati: comunicati via email/SMS entro alcune settimane
• Verificare i permessi di costruzione: confermare se il progetto dispone dei permessi, poiché senza di essi possono esserci ritardi
• Ottenere un mutuo: i vincitori possono accedere a condizioni vantaggiose, specialmente per appartamenti fino a 1,5 milioni di NIS
• Scegliere l’appartamento e firmare il contratto: selezionare l’appartamento in base al proprio rango nella lotteria, firmare con un deposito (importo variabile) e, se necessario, coinvolgere un avvocato. Nota: vincere il diritto di acquistare un appartamento non obbliga all’acquisto, e si può partecipare ad altre lotterie future se non è stato firmato alcun contratto
• Seguire il piano di pagamento: di solito 7–20% iniziale, pagamenti incrementali fino al 90%, e 10% alla consegna delle chiavi. Considerare tasse e spese aggiuntive

Raccomandazioni

• Visitare il sito principale del governo (in ebraico) per le informazioni aggiornate, comprese le date delle lotterie e i dettagli dei progetti.
• Richiedere subito il certificato di idoneità se prevedi di partecipare a una lotteria nei prossimi anni, anche se attualmente non c’è una lotteria specifica di tuo interesse, per evitare ritardi.
• Studiare le città periferiche per aumentare le probabilità di vincita e valutare le proprie esigenze di stile di vita.
• Prevedere costi aggiuntivi (tasse, ristrutturazioni) per garantire la fattibilità finanziaria.

Riepilogo

Dira BeHanacha mira ad aumentare l’offerta abitativa e la convenienza, in particolare per i primi acquirenti e le giovani famiglie. Pur offrendo maggiore flessibilità rispetto al precedente programma Mechir Lemishtaken, va notato che gli sconti sono più ridotti e il tasso di iscrizione tende ad essere molto elevato.