Piano Regolatore Nazionale

Il TAMA 38 è un programma nazionale in Israele progettato per rafforzare gli edifici più vecchi contro i terremoti e migliorarne la qualità complessiva. Invece di demolire e ricostruire l’intera struttura, il TAMA 38 si concentra sulla ristrutturazione e sull’ampliamento di appartamenti ed edifici esistenti.

Tipi di TAMA 38

• TAMA 38/1 (Rinforzo e Aggiunte – Il tipo più comune): Questo prevede il rinforzo della struttura dell’edificio, con l’aggiunta frequente di un MAMAD – ממ”ד – stanza di sicurezza in ogni appartamento, un balcone e un ascensore. Gli appartamenti esistenti vengono generalmente rinnovati e possono essere costruiti piani o ali aggiuntive.
• TAMA 38/2 (Demolizione e Ricostruzione): Pur rientrando ancora nel quadro del TAMA 38, questa opzione è essenzialmente un “Pinuy Binuy” (Sasha per favore aggiungi qui il link alla Guida Pinuy Binuy) all’interno del TAMA 38. L’edificio viene completamente demolito e sostituito con una nuova struttura più grande. È meno comune del TAMA 38/1 quando ci si riferisce generalmente al “TAMA 38”.

Come Funziona il TAMA 38/1

• Accordo: I residenti di un vecchio edificio vengono contattati e firmano un contratto con un costruttore.
• Ristrutturazione & Costruzione: L’impresa esegue il rinforzo strutturale, aggiunge nuove funzionalità (come ascensori, balconi e stanze di sicurezza) e rinnova le aree comuni. Inoltre costruisce nuovi appartamenti aggiuntivi (ad esempio attici o unità su nuovi piani) che può vendere per coprire i costi e ottenere un profitto.
• Beneficio per i Residenti: I residenti originari ricevono un appartamento più sicuro, ristrutturato e di maggior valore, generalmente senza costi diretti di costruzione.

Tempistiche e sfide

I progetti TAMA 38/1 possono richiedere dai 2 ai 5 anni dall’accordo iniziale al completamento. I ritardi possono derivare da:

• Regolamenti Comunali: Ottenere i permessi e le approvazioni necessarie dai comitati comunali di pianificazione.
• Consenso dei Residenti: È richiesta una percentuale elevata di accordo tra i residenti (tipicamente 60-80%, a seconda del progetto specifico e della legge, come stabilito dalla Legge sull’Edilizia e Pianificazione). Disaccordi tra residenti possono rallentare o bloccare un progetto.
• Problemi del Costruttore: La fattibilità del progetto può essere influenzata da cambiamenti nel mercato immobiliare o dalla stabilità finanziaria dell’impresa.
• Complessità della Costruzione: Ristrutturare un edificio abitato aggiungendo nuovi elementi presenta sfide ingegneristiche e logistiche uniche.

Impatto Atteso di un Progetto TAMA 38

Il Proprietario dell’Appartamento:

• Riceve un appartamento più sicuro, rinnovato e moderno con funzionalità aggiuntive (es. MAMAD, balcone, ascensore).
• Beneficia di un significativo aumento del valore della proprietà grazie agli aggiornamenti e all’aumento dello spazio abitativo.
• Nota: Sebbene i costi diretti di costruzione siano coperti dal costruttore, i proprietari devono aspettarsi spese correnti più alte come un aumento dell’Arnona (tassa comunale sugli immobili) dovuto alla maggiore dimensione e valore dell’appartamento, e potenzialmente costi più elevati di Va’ad Bayit (spese condominiali) per aree comuni migliorate e un ascensore.

Un Inquilino:

• Generalmente gli inquilini non devono lasciare l’edificio durante i lavori del TAMA 38/1, anche se possono subire rumore e disagi.
• Dopo il completamento, il loro affitto potrebbe aumentare a causa delle caratteristiche migliorate dell’appartamento e del maggiore valore dell’edificio.

Il Costruttore:

• Trae profitto dalla vendita dei nuovi appartamenti costruiti ai piani aggiunti (es. attici ecc.).
• Può anche trarre profitto dalla ristrutturazione delle unità esistenti se ciò fa parte dell’accordo.

La Città/Comunità:

• Migliora la sicurezza pubblica rafforzando gli edifici contro i terremoti.
• Contribuisce al rinnovamento urbano e alla modernizzazione dei quartieri più vecchi senza richiedere la demolizione totale.
• Aumenta l’offerta abitativa all’interno delle aree urbane esistenti.

Sintesi

Il TAMA 38 offre una soluzione reciprocamente vantaggiosa per il rafforzamento e l’ammodernamento degli edifici più vecchi, migliorando la sicurezza e aumentando il valore delle proprietà, fornendo al contempo nuove unità abitative. Sebbene comporti un impegno di tempo e alcuni disagi, i benefici tangibili sia per i residenti che per il paesaggio urbano sono significativi.