Compreendendo os termos imobiliários: Programas de Habitação com Desconto

Dira BeHanacha

דירה בהנחה

Dira BeHanacha (דירה בהנחה - Apartamento com Desconto), é uma iniciativa abrangente de habitação de Israel, administrada pelo Misrad HaBinui ve'HaShikun (Ministério da Construção e Habitação), projetada para tornar a aquisição de uma casa e o aluguel mais acessíveis para compradores de primeira viagem e grupos específicos.

Lançado para substituir o programa Mechir Lemishtaken (מחיר למשתכן - Preço do Comprador), o Dira BeHanacha integra diversas modalidades para lidar com a escassez de moradias por meio de terrenos subsidiados para incorporadoras e apartamentos com desconto vendidos por meio de um sistema de loteria. Inclui opções de compra - Mechir Lemishtaken, Mechir Mufchat (מחיר מופחת - Preço Reduzido), Mechir Matara (מחיר מטרה - Preço Alvo) e opções de aluguel de longo prazo Dira LeHaskir (דירה להשכיר - Moradia para Aluguel).

Como funciona?

O programa subsidia terrenos para incorporadoras, que alocam pelo menos 50% a 60% dos apartamentos de um projeto para os ganhadores da loteria a preços promocionais. As unidades restantes são vendidas a preços de mercado. Loterias são realizadas periodicamente, geralmente com duas rodadas por ano. Os vencedores compram apartamentos a preços reduzidos ou têm acesso a aluguéis de longo prazo acessíveis pelo programa Dira LeHaskir.

Elegibilidade

Para participar, os candidatos devem:

• Ser cidadãos israelenses ou residentes permanentes em Israel (não residentes geralmente não são elegíveis).
• Não ter possuído mais de um terço de um apartamento nos últimos 3 anos, nem ter direitos sobre apartamentos em construção ou em terras agrícolas, nem alugados sob as leis de locação protegida.
• Atender a um dos seguintes critérios:
  • Casais ou parceiros em união estável (sem restrição de idade).
  • Solteiros, divorciados ou viúvos com mais de 35 anos.
  • Pais solteiros com um filho menor sob sua guarda.
  • Pessoas com deficiência (com mais de 21 anos em alguns casos).
  • Reservistas das Forças de Defesa de Israel (IDF) têm prioridade, com aproximadamente 20% dos apartamentos alocados a eles.
  • Caso os apartamentos não sejam vendidos, eles poderão ser oferecidos a “melhoradores de moradia” (aqueles que reformam casas) nas mesmas condições, embora os prazos específicos nem sempre sejam detalhados.

Âmbito Geográfico

Os projetos estão localizados principalmente na periferia do país para incentivar o desenvolvimento no Norte e no Sul, com opções limitadas nas áreas centrais. Os links a seguir fornecem informações mais gerais sobre as comunidades e os projetos de loteria atuais.

Descontos e Benefícios

Descontos: variam de acordo com a modalidade e são atualizados periodicamente. Use-os apenas como referência geral:

• Mechir Matara: Até 20% ou 300.000 NIS abaixo dos preços de mercado, com alguns projetos oferecendo até 600.000 NIS.
• Mechir Mufchat: Até 400.000 NIS em áreas periféricas específicas.
• Mechir Lemishtaken (projetos restantes): historicamente, oferecia descontos de 25% ou 200.000 a 500.000 NIS.
• Entrada: Para apartamentos avaliados em até 1,5 milhão de NIS, é necessário apenas um pagamento inicial de 10% (em comparação com 25–30% no mercado aberto).
• Subsídios: Subsídios adicionais de até 40.000 NIS estão disponíveis em regiões periféricas.
• Restrições: Os vencedores não podem vender apartamentos por 5 anos a partir do recebimento do Tofes 4 – טופס ארבע – documento de propriedade/ocupação ou 7 anos a partir da data do sorteio, o que ocorrer primeiro.

Sistema de Loteria

• Os sorteios são anunciados no site do Ministério e pela mídia, com períodos de inscrição de 2 a 6 semanas.
• Os candidatos podem se inscrever para até três cidades e todos os projetos dentro delas.
• Os resultados são comunicados por e-mail/SMS, com opções de lista de espera. Os vencedores selecionam os apartamentos com base na classificação do sorteio.

Vantagens

• Apartamentos acessíveis significativamente abaixo dos preços de mercado.
• Entrada menor (10% para apartamentos de até 1,5 milhão de NIS).
• Subsídios adicionais em áreas periféricas.
• Prioridade para reservistas e critérios de elegibilidade diversificados.

Desvantagens

• Atrasos: A construção pode levar de 2 a 5 anos, com alguns projetos sem alvará de construção na época do sorteio.
• Aumento de custos: Os preços estão atrelados ao índice de construção, o que pode aumentar os custos antes da posse.
• Baixas chances: A alta demanda (por exemplo, mais de 100.000 candidatos para 6.500 unidades em 2022) reduz as chances de vitória, especialmente em áreas centrais.
• Localização: O foco em áreas periféricas pode não ser adequado a todos os estilos de vida.
• Custos adicionais: potenciais honorários advocatícios, impostos sobre a compra e reformas podem anular a economia.

Processo passo a passo para se registrar

• Obtenha um Teudat Zakaut (תעודת זכאות – Certificado de Elegibilidade):

Custo: cerca de 200 NIS (válido por um ano, a renovação requer um novo pagamento)

• Inscreva-se online ou pessoalmente por meio de empresas autorizadas (Alonim *2850, Milgam *2310, Maof LeDiyur *9344)
• O processamento pode levar até 10 dias ou mais
• Pesquise os projetos disponíveis: analise os projetos disponíveis no site da loteria do Ministério, prestando atenção à área geográfica e ao número de candidatos inscritos, o que impactará suas chances de ganhar. Observe que os preços listados não incluem o IVA de Ma’am (מע”מ), portanto, planeje seu orçamento de acordo.
• Inscreva-se na Loteria: inscreva-se em até três cidades através do portal do governo
• Aguarde os resultados: Os resultados serão anunciados por e-mail/SMS em algumas semanas.
• Verifique as licenças de construção: Confirme se o projeto possui licenças, pois atrasos são comuns sem elas.
• Garanta uma hipoteca: Os vencedores podem acessar condições favoráveis ​​de hipoteca, especialmente para apartamentos abaixo de 1,5 milhão de NIS.
• Escolha o apartamento e assine o contrato: Selecione um apartamento com base na classificação na loteria, assine com um depósito (o valor varia) e contrate um advogado, se necessário. Observação: ganhar o direito de comprar um apartamento não o obriga a comprá-lo e você ainda pode se candidatar novamente no futuro para outras loterias, desde que não tenha assinado um contrato.
• Siga o cronograma de pagamento: Normalmente, 7 a 20% inicialmente, parcelas incrementais de até 90% e 10% após o recebimento das chaves. Considere impostos e taxas.

Recomendações

• Visite o site principal do governo (em hebraico) para obter as informações mais recentes, incluindo datas da loteria e detalhes do projeto.
• Se você estiver pensando em participar de uma loteria nos próximos anos, para evitar atrasos, solicite o certificado de elegibilidade agora, mesmo que não haja uma loteria específica de seu interesse no momento.
• Pesquise cidades na periferia para obter melhores chances de ganhar e considere suas necessidades de estilo de vida.
• Planeje custos adicionais (impostos, reformas) para garantir a viabilidade financeira.

Resumo

O Dira BeHanacha visa aumentar a oferta e a acessibilidade de moradias, especialmente para compradores de primeira viagem e famílias jovens. Embora ofereça mais flexibilidade do que o antigo programa Mechir Lemishtaken, vale ressaltar que os descontos são menores e a taxa de assinatura tende a ser muito alta.