Comprar uma casa em Israel

Rechishat Bayit רכישת בית

An overview of the home buying process in Israel.
Comprar uma casa é um processo complexo que requer planejamento cuidadoso, compreensão das leis locais e diversas providências burocráticas. O guia a seguir aborda o essencial, incluindo onde encontrar casas, o processo de compra, taxas associadas, requisitos legais e conselhos práticos para novos Olim.

Pesquisar e encontrar uma propriedade

Onde encontrar casas/apartamentos para venda:

• Sites imobiliários: sites populares incluem Yad2, Madlan, Homeless. Essas e outras plataformas listam propriedades em Israel, com filtros de localização, preço, tamanho e muito mais.
• Grupos do Facebook: há muitos grupos do Facebook dedicados a imóveis em Israel, geralmente em áreas ou cidades específicas.
• Classificados de jornais: jornais e revistas locais também podem ser uma fonte, especialmente para proprietários que não listam online.
• Boca a boca: O networking pode ser eficaz, especialmente em comunidades específicas, como as que atendem a Olim.
• Construtoras: Para novas edificações, consulte diretamente os incorporadores imobiliários, principalmente em novas áreas residenciais.
  

Usar um corretor imobiliário ou não?

Corretores de imóveis e agentes:

• Vantagens: Os corretores de móveis podem fornecer acesso a listagens exclusivas, negociar em seu nome e orientá-lo no processo de compra.
• Taxas: Normalmente, a taxa é de 2% do preço de compra mais IVA (17%), às vezes isso pode ser negociado.

Não intermediação de um corretor de imóveis:

• Vantagens: Você economiza em taxas de agente.
• Desafios: Você deve gerenciar todas as pesquisas, negociações e processos legais de forma independente, o que pode ser difícil se você não estiver familiarizado com as leis imobiliárias israelenses.

Entendendo o processo de compra

• Pesquisa inicial e planejamento orçamentário: Determine seu orçamento e opções de financiamento. Os bancos israelenses geralmente financiam até 50% para compradores estrangeiros e até 75% para israelenses e novos Olim.
• Pré-aprovação para uma Maskhanta (משכנתא – Financiamento): Obtenha uma pré-aprovação de Ishur Ekroni (אישור עקרוני – financiamento de um banco de sua escolha) para entender quanto você pode pedir emprestado. Diferentes bancos oferecem taxas e termos variados.
• Verificação de propriedades: Visite propriedades para verificar suas condições, localização e comodidades. Considere fatores como acessibilidade, transporte público, escolas e desenvolvimentos futuros.
• Contrate um advogado imobiliário (עורך דין מקרקעין), um advogado é essencial no processo de compra. Eles realizam verificações de propriedade, garantem propriedade clara, elaboram contratos e gerenciam o registro. Os honorários advocatícios geralmente são de até 1% do preço de compra mais IVA.
• Inspeção de propriedade: É aconselhável fazer uma inspeção profissional de propriedade, principalmente para casas antigas. Verifique se há problemas estruturais, encanamento e sistemas elétricos.
• Fazer uma oferta: depois de encontrar a propriedade desejada, você pode fazer uma oferta. As negociações podem envolver preço, termos de pagamento e outras condições.
• Assinar um Chozeh Mecher (חוזה מכר – Contrato de compra). Este contrato descreve os termos de compra, então peça ao seu advogado para revisá-lo.
• Pagamento e financiamento: os pagamentos são feitos em etapas, geralmente começando com um depósito de 10%. Certifique-se de que seu financiamento seja aprovado e esteja alinhado com os cronogramas de pagamento.

Usar um Yoetz Mashantaot (יועץ משכנתאות - Corretor de Financiamentos) em Israel

Um Yoetz Mashantaot atua como um intermediário entre você e os bancos, ajudando você a garantir os melhores termos de financiamento. Aqui está uma análise detalhada dos prós e contras de usar um corretor de financiamentos ao comprar uma casa em Israel:

Vantagens de usar um Yoetz Maskhantaot

• Acesso a vários credores: os corretores trabalham com vários bancos e instituições financeiras, dando a você acesso a uma gama mais ampla de produtos e taxas de financiamentos do que você pode encontrar sozinho.
• Orientação especializada: os corretores são bem versados ​​no mercado de financiamentos israelense, incluindo as nuances de regulamentações, tipos de empréstimos e produtos financeiros. Essa experiência pode ajudá-lo a escolher a estrutura de financiamento certa (taxa fixa, variável, vinculada, desvinculada) com base em sua situação financeira e objetivos de longo prazo.
• Economia de tempo: um corretor lida com grande parte da papelada, negociações e comunicações com bancos, economizando tempo e esforço. Isso é particularmente valioso se você não estiver familiarizado com o idioma local ou o sistema financeiro.
• Melhores taxas e termos: os corretores geralmente estabeleceram relacionamentos com bancos, permitindo que negociem melhores taxas de juros, taxas mais baixas ou termos mais favoráveis ​​do que você pode garantir sozinho.
• Aconselhamento personalizado: os corretores fornecem aconselhamento personalizado com base no seu perfil financeiro, ajudando você a estruturar o empréstimo da maneira que melhor se adapta às suas necessidades, incluindo considerações para Olim ou outras circunstâncias especiais.
• Assistência com pré-aprovação: eles podem ajudar a obter pré-aprovação para um financiamento, uma etapa importante no processo de compra que mostra aos vendedores que você é um comprador sério e qualificado.

Desvantagens de usar um Yoetz Mashkanataot

• Taxas de corretor: Os corretores cobram uma taxa por seus serviços, normalmente até 1% mais IVA do valor da financiamento. Pergunte ao corretor se eles têm uma taxa de transação mínima que pode impactar a porcentagem real. Embora eles geralmente economizem dinheiro por meio de taxas melhores, o custo inicial pode ser substancial.
• Possível viés: Alguns corretores podem dar preferência aos bancos que oferecem comissões mais altas, potencialmente impactando a imparcialidade de seus conselhos. Sempre garanta que seu corretor seja independente e transparente sobre suas afiliações.
• Falta de controle direto: Trabalhar por meio de um corretor significa que você está um pouco afastado das negociações diretas com o banco, o que pode limitar sua capacidade de influenciar os termos.
• Nem todos os corretores são iguais: A qualidade e o profissionalismo dos corretores podem variar significativamente. Escolher um corretor inexperiente ou não confiável pode levar a conselhos ruins ou oportunidades perdidas.
• Estruturas de taxas complexas: Entender as estruturas de taxas dos corretores pode ser confuso. Alguns podem cobrar adiantado, enquanto outros recebem sua comissão do banco, o que pode criar conflitos de interesse.

Dicas práticas para usar um corretor de financiamentos

• Pesquisa e recomendações: escolha um corretor respeitável com avaliações positivas, de preferência recomendado por amigos, familiares ou comunidades online de Olim.
• Verifique a independência: pergunte ao corretor se ele é independente ou se tem acordos exclusivos com bancos específicos.
• Compare ofertas de corretores: mesmo se estiver usando um corretor, compare suas recomendações com ofertas diretas de bancos para garantir que você esteja obtendo o melhor negócio.
• Negocie a taxa do corretor: as taxas do corretor geralmente são negociáveis, então não hesite em discutir os termos antes de assinar um contrato de serviço.
• Entenda os termos da financiamento: sempre certifique-se de entender os termos e condições da oferta de financiamento, incluindo taxas de juros, termos de pagamento e quaisquer taxas ocultas.

Registro e requisitos legais

• Registro de terras (טאבו): após concluir a compra, a propriedade deve ser registrada em seu nome no Cartório de Registro de Terras – Tabu, na Autoridade de Terras de Israel ou na Empresa de Habitação, dependendo do status da propriedade. Seu advogado cuida desse processo.
• Taxas de registro: as taxas para registrar a propriedade variam, mas geralmente são mínimas em comparação a outros custos.

Resumo - Custos e impostos associados

• Imposto de Compra – מס רכישה: A taxa de imposto varia de acordo com o seu status:
  – Compradores de primeira vez: 0 – 5% do preço de compra, dependendo da faixa de preço do imóvel.
  – Segundas residências ou investidores: 8% ou mais.
  – Novos Olim: Beneficiam-se de taxas reduzidas de imposto de compra (0 – 10%, dependendo do preço de compra) para uma única residência adquirida dentro de sete anos após receber os benefícios da Aliá. Veja o artigo abaixo na seção Dicas Práticas.
• Taxas de corretor de imóveis: 2% mais IVA
• Taxas legais: 0,5 – 1% do preço da propriedade mais IVA.
• Taxas de financiamento: incluem taxas bancárias, taxas de avaliação e seguro.
• Taxas de Notário: Se comprar de um vendedor não israelense, os documentos podem precisar de autenticação em cartório.

Benefícios para Olim Chadashim

• Mas Rechisha (מס רכישה) – Imposto de Compra Reduzido: Taxas especiais se aplicam, significativamente mais baixas do que as taxas padrão.
• Taxas de financiamento Reduzidas: Programas especiais de financiamento com taxas de juros mais baixas.
• Isenções de Várias Taxas: Algumas reduções de impostos e taxas administrativas podem ser aplicadas.
• Assistência Prioritária: Algumas comunidades oferecem benefícios e assistência adicionais para Olim.

Problemas recorrentes a evitar

• Não Contratar um Advogado Imobiliário: Sempre use um advogado especializado em imóveis israelenses para proteger seus interesses.
• Ignorar Verificações de Propriedade: Pular inspeções pode levar a reparos caros mais tarde.
• Não entender o Custo Total: Orçar todas as taxas, impostos e possíveis reformas.
• Flutuações da Taxa de Câmbio: Se o financiamento for do exterior, as flutuações da moeda podem impactar seu custo total.
• Superestimar o financiamento: esteja ciente de que os bancos israelenses são conservadores em seus empréstimos, e você pode não receber o valor que estava planejando.

Dicas práticas

• Negociar taxas: muitas taxas são negociáveis, incluindo taxas de corretores e advogados.
• Prazo de pagamentos: certifique-se de que seu cronograma de pagamento esteja alinhado com o desembolso da financiamento.
• Verificar regulamentos locais: verifique os direitos de construção, planos de desenvolvimento futuro e quaisquer problemas potenciais de zoneamento.
• Entenda os custos da comunidade: algumas propriedades, especialmente em novos empreendimentos, vêm com Va’ad Bayit (וועד בית) – taxas de manutenção de propriedade ou encargos comunitários para manutenção de espaços públicos compartilhados.
• Alguns artigos que tratam da compra de imóveis em Israel: Imposto sobre imóveis, Protegendo seus direitos, Designers etc.
• Agradecimentos a Gedaliah Borvick da My Israel Home e Yoni Hyman da Hyman Consulting & Investments LTD, yoni@hymanconsulting.co.il por sua ajuda na criação deste Guia