Renovación Urbana – Evacuación y Reconstrucción

Pinuy Binuy es un importante programa de renovación urbana en Israel que implica la demolición completa de un edificio residencial obsoleto y su reemplazo por uno nuevo, más grande y moderno.

¿Cómo Funciona?

• Contrato: Una constructora contacta a los residentes de un edificio antiguo y firma un contrato con ellos.
• Demolición y Reubicación: El promotor demuele el edificio antiguo y los residentes actuales se reubican, mientras que el promotor generalmente cubre el alquiler de su nueva residencia hasta la finalización del período de construcción. Otros beneficios son negociables, incluyendo el pago de los costos de mudanza al apartamento y de regreso. Las personas mayores de cierta edad también pueden tener alojamiento adicional.
• Reconstrucción: Se construye un edificio nuevo que cumple con la normativa, generalmente con pisos adicionales.
• Regreso: Los residentes originales regresan a un apartamento completamente nuevo y significativamente más grande (incluyendo una habitación segura Mamad – ממ”ד) en el nuevo edificio, sin costo alguno para ellos por la construcción.

Cronología y desafíos

Los proyectos de Pinuy Binuy son un compromiso a largo plazo, que suele demorar entre 7 y 10 años desde la reunión inicial de residentes hasta la mudanza. Este largo plazo se debe a:

• Normativa municipal: Procesos extensos que incluyen la rezonificación, la obtención de múltiples permisos y la realización de estudios ambientales y de tráfico. Estos proyectos se enmarcan en los Planes de Renovación Urbana (Tojniot Hitjadshut Ironit – תוכניות התחדשות עירונית), que requieren aprobaciones gubernamentales y municipales detalladas.
• Asuntos legales y de consentimiento: Un obstáculo importante es obtener el alto porcentaje de consentimiento de los residentes requerido por ley (a menudo el 80% o más, estipulado en La Ley de Planificación y Construcción de Israel). Incluso una pequeña minoría de residentes que se oponen puede causar retrasos considerables, que en ocasiones dan lugar a intervenciones judiciales.
• Problemas con la promotora: El avance del proyecto puede estancarse si hay alteraciones en el mercado inmobiliario o si la promotora se enfrenta a inestabilidad financiera.
• Duración de la construcción: El proceso de demolición y reconstrucción de una estructura grande lleva mucho tiempo.

Impacto esperado de un proyecto Pinuy Binuy

El propietario del apartamento

• Recibe un apartamento más grande, moderno y seguro con nuevas comodidades (por ejemplo, habitación segura, ascensor, estacionamiento).
• Se beneficia de un valor de reventa mucho mayor por su propiedad renovada.
• Si bien la construcción es gratuita, los propietarios deben prever mayores gastos recurrentes, como el aumento del impuesto municipal sobre la propiedad (Arnona) y las tarifas de administración del edificio (Va’ad Bayit) para su nuevo apartamento, más grande y lujoso.

El inquilino

• Debe desocupar el edificio. Cuando se demuele.
• Si desean regresar después de la construcción, probablemente se enfrentarán a un alquiler significativamente más alto por las nuevas unidades, que son más grandes.

Promotor

• Los promotores obtienen ganancias vendiendo los nuevos apartamentos que construyen en las nuevas plantas.

La ciudad/comunidad

• Se benefician de una mayor densidad de viviendas, lo que ayuda a abordar la escasez de viviendas.
• A menudo se observa una mejora en la infraestructura local, ya que los promotores pueden verse obligados a modernizar las carreteras, los espacios públicos y las instalaciones comunitarias como parte del proyecto.
• Contribuye a la revitalización de barrios antiguos, mejorando el tejido urbano y la seguridad.

Resumen

Pinuy Binuy no es una solución rápida. Reubicarse durante varios años requiere paciencia y flexibilidad. Sin embargo, para quienes pueden gestionar el tiempo, la recompensa final de un apartamento moderno y de alto valor y un entorno vital revitalizado puede ser muy valiosa.