Comprar una casa en Israel

Rejishat Bayit רכישת בית

An overview of the home buying process in Israel.
Comprar una casa es un proceso complejo que requiere una planificación cuidadosa, la comprensión de las leyes locales y pasar por varios pasos burocráticos. La siguiente guía cubre los aspectos esenciales, incluidos dónde encontrar casas, el proceso de compra, las tarifas asociadas, los requisitos legales y los consejos prácticos para los nuevos inmigrantes.

Investigación y búsqueda de una propiedad

¿Dónde encontrar casas/apartamentos en venta?

• Sitios web de bienes raíces: los sitios populares incluyen Yad2, Madlan, Homeless. Estas y otras plataformas enumeran propiedades en todo Israel, con filtros de ubicación, precio, tamaño y más.
• Grupos de Facebook: hay muchos grupos de Facebook dedicados a bienes raíces en Israel, a menudo en áreas o ciudades específicas.
• Anuncios en periódicos: los periódicos locales y los anuncios clasificados también pueden ser una fuente, en particular para los propietarios mayores que no pueden publicar anuncios en línea.
• Boca a boca: la creación de redes puede ser eficaz, especialmente dentro de comunidades específicas, como las que atienden a los Olim.
• Desarrolladores: para construcciones nuevas, consulta directamente con los desarrolladores inmobiliarios, especialmente en áreas residenciales nuevas.
  

¿Utilizar un agente/corredor inmobiliario o no?

Utilizar un corredor inmobiliario:

• Ventajas: los corredores inmobiliarios pueden brindar acceso a listados exclusivos, negociar en tu nombre y guiarte a través del proceso de compra.
• Tarifas: por lo general, la tarifa es del 2 % del precio de compra más el IVA (17 %), a veces esto se puede negociar.

No utilizar un corredor inmobiliario:

• Ventajas: ahorra en tarifas de agente.
• Desafíos: debes administrar toda la investigación, las negociaciones y los procesos legales de forma independiente, lo que puede ser abrumador si no estás familiarizado con las leyes inmobiliarias israelíes.

Entender el proceso de compra

• Investigación inicial y planificación del presupuesto: determina tu presupuesto y las opciones de financiamiento. Los bancos israelíes generalmente financian hasta el 50 % para compradores extranjeros y hasta el 75 % para israelíes y Olim Jadashim.
• Preaprobación para una hipoteca de Mashkanta – משכנתא: obtén una preaprobación de hipoteca, Ishur Ekroni – אישור עקרוני – de un banco de tu elección para saber hasta cuánto puedes pedir prestado. Los distintos bancos ofrecen distintas tasas y condiciones.
• Visita de propiedades: visita las propiedades para comprobar su estado, ubicación y servicios. Considera factores como la accesibilidad, el transporte público, las escuelas y los futuros desarrollos.
• Contrata a un abogado de bienes raíces: un abogado es esencial en el proceso de compra. Realizan comprobaciones de la propiedad, garantizan la propiedad, redactan contratos y gestionan el registro. Los honorarios legales suelen ser de hasta el 1 % del precio de compra más el IVA.
• Inspección de la propiedad: es recomendable que se realice una inspección profesional de la propiedad, especialmente en el caso de las casas antiguas. Verifica si hay problemas estructurales, de plomería y sistemas eléctricos.
• Realizar una oferta: una vez que encuentres una propiedad, puedes realizar una oferta. Las negociaciones pueden involucrar precio, términos de pago y otras condiciones.
• Firma de un Joze Mejer – חוזה מכר – Contrato de compra. Este contrato describe los términos de compra, por lo que debes consultarlo con tu abogado.
• Pago y financiamiento: los pagos se realizan en etapas, a menudo comenzando con un depósito del 10%. Asegúrate de que tu hipoteca esté aprobada y se ajuste a los cronogramas de pago.

Uso de un Yoetz Mashkantaot - יועץ משכנתאות - Corredor hipotecario en Israel

Un Yoetz Mashkantaot actúa como intermediario entre tú y los bancos, ayudándote a obtener las mejores condiciones hipotecarias. A continuación, se detallan las ventajas y desventajas de utilizar un agente hipotecario al comprar una casa en Israel:

Ventajas de utilizar un Yoetz Mashkantaot

• Acceso a varios prestamistas: los agentes trabajan con varios bancos e instituciones financieras, lo que le brinda acceso a una gama más amplia de productos y tasas hipotecarias de las que podrías encontrar de manera independiente.
• Orientación experta: los agentes conocen bien el mercado hipotecario israelí, incluidos los matices de las regulaciones, los tipos de préstamos y los productos financieros. Esta experiencia puede ayudarte a elegir la estructura hipotecaria adecuada (tasa fija, variable, vinculada, no vinculada) según tu situación financiera y tus objetivos a largo plazo.
• Ahorro de tiempo: un agente se encarga de gran parte del papeleo, las negociaciones y las comunicaciones con los bancos, lo que te ahorra tiempo y esfuerzo. Esto es particularmente valioso si no estás familiarizado con el idioma local o el sistema financiero.
• Mejores tasas y condiciones: los agentes a menudo han establecido relaciones con los bancos, lo que les permite negociar mejores tasas de interés, tarifas más bajas o condiciones más favorables de las que podrías obtener por tu cuenta.
• Asesoramiento personalizado: los corredores brindan asesoramiento personalizado en función de tu perfil financiero, lo que te ayuda a estructurar el préstamo de la manera que mejor se adapte a tus necesidades, incluidas las consideraciones para Olim u otras circunstancias especiales.
• Asistencia con la preaprobación: pueden ayudarte a obtener la preaprobación para una hipoteca, un paso importante en el proceso de compra que muestra a los vendedores que eres es un comprador serio y calificado.

Desventajas de usar un Yoetz Mashkanataot

• Honorarios del corredor: los corredores cobran una tarifa por sus servicios, normalmente hasta el 1% más el IVA del monto de la hipoteca. Pregunta al corredor si tiene una tarifa mínima por transacción que podría afectar el porcentaje real. Si bien a menudo te ahorran dinero a través de mejores tasas, el costo inicial puede ser sustancial.
• Posible sesgo: algunos corredores pueden tener sesgo hacia ciertos bancos que les ofrecen comisiones más altas, lo que podría afectar la imparcialidad de su asesoramiento. Asegúrate siempre de que tu corredor sea independiente y transparente sobre sus afiliaciones.
• Falta de control directo: trabajar a través de un corredor significa que estarás un poco alejado de las negociaciones directas con el banco, lo que puede limitar tu capacidad para influir en los términos.
• No todos los corredores son iguales: la calidad y el profesionalismo de los corredores pueden variar significativamente. Elegir un corredor inexperto o poco confiable puede llevar a un mal asesoramiento o a la pérdida de oportunidades.
• Estructuras de tarifas complejas: comprender las estructuras de tarifas de los corredores puede ser confuso. Algunos pueden cobrar por adelantado, mientras que otros reciben su comisión del banco, lo que puede crear conflictos de intereses.

Consejos prácticos para utilizar un agente hipotecario

• Investigación y recomendaciones: elige un agente de confianza con críticas positivas, preferiblemente recomendado por amigos, familiares o comunidades en línea de Olim.
• Verifica su independencia: pregunta al agente si es independiente o si tiene acuerdos exclusivos con bancos específicos.
• Compara las ofertas de los agentes: incluso si utilizas un agente, compara sus recomendaciones con las ofertas directas de los bancos para asegurarte de que estás consiguiendo la mejor oferta.
• Negocia los honorarios del agente: los honorarios del agente suelen ser negociables, así que no dudes en analizar los términos antes de firmar un contrato de servicio.
• Entiende los términos de la hipoteca: asegúrate siempre de entender los términos y condiciones de la oferta hipotecaria, incluidas las tasas de interés, los plazos de pago y los cargos ocultos.

Registro y requisitos legales

• Registro de la propiedad: después de completar la compra, la propiedad debe estar registrada a tu nombre en la Oficina de Registro de la Propiedad – Tabu, la Autoridad de Tierras de Israel o la Compañía de Vivienda, según el estado de la propiedad. Tu abogado se encarga de este proceso.
• Tasas de registro: las tasas de registro de la propiedad varían, pero generalmente son mínimas en comparación con otros costos.

Resumen: costos e impuestos asociados

• Impuesto de compra – מס רכישה: La tasa de impuestos varía según tu estado:
  – Compradores por primera vez: 0 – 5% del precio de compra, dependiendo del rango de precio de la vivienda.
  – Segundas viviendas o inversores: 8% o más.
  – Nuevos Olim: Se benefician de tasas reducidas de impuesto de compra (0 – 10% dependiendo del precio de compra) para una única vivienda comprada dentro de los siete años posteriores a la recepción de los beneficios de Aliá. Consulta el artículo a continuación en la sección Consejos Prácticos.
• Honorarios del agente inmobiliario: 2% más IVA
• Honorarios legales: 0,5 – 1% del precio de la propiedad más IVA.
• Honorarios hipotecarios: incluye tarifas bancarias, tarifas de tasación y seguro.
• Honorarios notariales: si compras a un vendedor no israelí, es posible que los documentos deban ser notariados.

Beneficios para los nuevos inmigrantes

• Impuesto sobre la compra (Mas Rejisha – מס רכישה) reducido: se aplican tasas especiales, significativamente más bajas que las tasas estándar.
• Tasas hipotecarias reducidas: programas hipotecarios especiales con tasas de interés más bajas.
• Exenciones de diversas tasas: pueden aplicarse algunas reducciones de impuestos y tasas administrativas.
• Asistencia prioritaria: algunas comunidades ofrecen beneficios y asistencia adicionales a los inmigrantes.

Errores comunes que se deben evitar

• No contratar a un abogado especializado en bienes raíces: siempre contrata a un abogado especializado en bienes raíces israelíes para proteger tus intereses.
• Ignorar los controles de la propiedad: saltarse las inspecciones puede derivar en costosas reparaciones posteriores.
• No comprender el costo total: toma en cuenta a tu presupuesto todas las tasas, impuestos y posibles renovaciones.
• Variación del tipo de cambio: si financías desde el extranjero, las variaciones de la moneda pueden afectar el costo total.
• Sobreestimación de la financiación: ten en cuenta que los bancos israelíes son conservadores en sus préstamos y es posible que no recibas la cantidad que planeabas.

Consejos prácticos

• Negocía las tarifas: muchas tarifas son negociables, incluidas las tarifas de los agentes inmobiliarios y los honorarios legales.
• Plazos de pago: asegúrate de que tu cronograma de pagos se alinee con el desembolso de tu hipoteca.
• Verifica las regulaciones locales: verifica los derechos de construcción, los planes de desarrollo futuros y cualquier posible problema de zonificación.
• Comprende los costos comunitarios: algunas propiedades, especialmente en desarrollos nuevos, vienen con tarifas de mantenimiento de la propiedad Va’ad Bayit (וועד בית) o ​​cargos comunitarios para el mantenimiento de espacios públicos compartidos.
• • Algunos artículos que tratan sobre la compra de viviendas en Israel: Impuestos inmobiliarios, Protección de sus derechos, Diseñadores, etc.
• Agradecemos a Gedaliah Borvick de My Israel Home y a Yoni Hyman de Hyman Consulting & Investments LTD, yoni@hymanconsulting.co.il, por su ayuda en la creación de esta Guía.