Comprendiendo los términos inmobiliarios: Programas de vivienda con descuento

Dira BeHanacha

דירה בהנחה

Dira BeHanaja - דירה בהנחה - Apartamento con descuento, es la iniciativa de vivienda integral de Israel, administrada por Misrad HaBinui Ve'HaShikun - משרד הבינוי והשיכון - Ministerio de Construcción y Vivienda, diseñada para hacer que la propiedad de vivienda y el alquiler sean más accesibles para compradores por primera vez y grupos específicos.

Creado para reemplazar el programa Mejir Lemishtaken - מחיר למשתכן - Precio del Comprador, Dira BeHanaja integra múltiples vías para abordar la escasez de vivienda mediante terrenos subsidiados para promotores y apartamentos con descuento vendidos a través de un sistema de sorteo. Incluye opciones de Mejir Lemishtaken, Mejir Mufjat (Precio Reducido), Mejir Matara (Precio Objetivo) y opciones de alquiler a largo plazo (Dira LeHaskara, vivienda de alquiler).

¿Cómo funciona?

El programa subsidia terrenos para promotores, quienes asignan al menos el 50-60% de los apartamentos de un proyecto a los ganadores del sorteo a precios reducidos. Las unidades restantes se venden a precios de mercado. Se realizan sorteos periódicos, generalmente dos veces al año. Los ganadores adquieren apartamentos a precios reducidos o acceden a alquileres accesibles a largo plazo gracias al programa Dira LeHaskara.

Elegibilidad

Para participar, los solicitantes deben:

• Ser ciudadanos israelíes o residentes permanentes que vivan en Israel (los no residentes generalmente no son elegibles).
• No haber sido propietarios de más de un tercio de un apartamento en los últimos 3 años, ni tener derechos sobre apartamentos en construcción o en terrenos agrícolas, ni haberlos alquilado bajo las leyes de arrendamiento protegido.
• Cumplir uno de los siguientes criterios:
  • Parejas casadas o parejas en unión libre (sin límite de edad).
  • Solteros, divorciados o viudos mayores de 35 años.
  • Padres o madres solteros con un hijo menor a su cargo.
  • Personas con discapacidad (mayores de 21 años en algunos casos).
  • Los reservistas de las Fuerzas de Defensa de Israel tienen prioridad, con aproximadamente el 20% de los apartamentos asignados a ellos.
  • Si los apartamentos no se venden, podrían ofrecerse a quienes realizan mejoras en las viviendas bajo las mismas condiciones, aunque no siempre se detallan los plazos específicos.

Ámbito geográfico

Los proyectos se ubican principalmente en la periferia del país para fomentar el desarrollo en el norte y el sur, con opciones limitadas en las zonas centrales. Los siguientes enlaces ofrecen información general sobre las comunidades y los proyectos de sorteo actuales.

Descuentos y beneficios

Descuentos: Varían según el programa y se actualizan periódicamente. Úsalos solo como referencia general:

• Mejir Matara: Hasta un 20 % o 300,000 NIS de descuento sobre el precio de mercado, con algunos proyectos que ofrecen hasta 600,000 NIS.
• Mejir Mufjat: Hasta 400,000 NIS en zonas periféricas específicas.
• Mejir Lamishtaken: Históricamente se ofrecían descuentos del 25 % o entre 200,000 y 500,000 NIS.
• Enganche: Para apartamentos con un valor de hasta 1,5 millones de NIS, solo se requiere un enganche del 10 % (en comparación con el 25-30 % en el mercado libre).
• Subvenciones: Se ofrecen subvenciones adicionales de hasta 40,000 NIS en las regiones periféricas.
• Restricciones: Los ganadores no pueden vender sus apartamentos durante los 5 años siguientes a la recepción del Tofes 4 (documento de propiedad/ocupación) o los 7 años siguientes a la fecha del sorteo, lo que ocurra primero.

Sistema del sorteo

• Los sorteos se anuncian en la página web del Ministerio y a través de los medios de comunicación, con plazos de inscripción de 2 a 6 semanas.
• Los solicitantes pueden inscribirse en hasta tres ciudades y en todos los proyectos que se realizan en ellas.
• Los resultados se comunican por correo electrónico/SMS, con opciones de lista de espera. Los ganadores seleccionan los apartamentos según su clasificación en el sorteo.

Ventajas

• Apartamentos accesibles a precios muy inferiores a los del mercado.
• Enganche más bajo (10% para apartamentos de hasta 1,5 millones de NIS).
• Subvenciones adicionales en zonas periféricas.
• Prioridad para reservistas y diversos criterios de elegibilidad.

Desventajas

• Retrasos: La construcción puede tardar de 2 a 5 años, y algunos proyectos carecen de permisos de construcción en el momento del sorteo.
• Aumento de costes: Los precios están vinculados al índice de construcción, lo que podría incrementar los costes antes de la posesión.
• Bajas probabilidades: La alta demanda (p. ej., más de 100.000 solicitantes para 6.500 unidades en 2022) reduce las posibilidades de ganar, especialmente en zonas céntricas.
• Ubicaciones: Centrarse en zonas periféricas podría no ser adecuado para todos los estilos de vida.
• Costos adicionales: Los posibles gastos legales, los impuestos sobre la compraventa y las reformas pueden compensar los ahorros.

Proceso paso a paso para registrarse

• Obtener un Certificado de Elegibilidad (Teudat Zakaut):

Costo: alrededor de 200 NIS (válido por un año, la renovación requiere un nuevo pago)

• Solicitar en línea o en persona a través de empresas autorizadas (Alonim *2850, Milgam *2310, Maof LeDiyur *9344)
• El proceso puede tardar hasta 10 días o más
• Investigar los proyectos disponibles: Revisa los proyectos disponibles en el sitio web del sorteo del Ministerio, prestando atención a la zona geográfica y al número de solicitantes registrados, lo cual influirá en tus probabilidades de ganar. Ten en cuenta que los precios indicados no incluyen el IVA (Ma’am – מע”מ), así que calcula tu presupuesto según corresponda.
• Inscripción al sorteo: Inscríbete en hasta tres ciudades a través del portal gubernamental durante el periodo de registro.
• Espera los resultados: Los resultados se anuncian por correo electrónico/SMS en cuestión de semanas.
• Verifica los permisos de construcción: Confirma si el proyecto cuenta con los permisos, ya que sin ellos es común que haya retrasos.
• Consigue una hipoteca: Los ganadores pueden acceder a condiciones hipotecarias favorables, especialmente para apartamentos de menos de 1,5 millones de NIS.
• Elige el apartamento y firma el contrato: Selecciona un apartamento según tu clasificación en el sorteo, firma con un depósito (el importe varía) y contrata a un abogado si es necesario. Ten en cuenta que ganar el derecho a comprar un apartamento no te obliga a comprarlo y puedes volver a solicitarlo en otros sorteos en el futuro, siempre que no hayas firmado un contrato.
• Sigue el calendario de pagos: Normalmente, entre el 7 % y el 20 % inicial, pagos incrementales de hasta el 90 % y el 10 % al recibir la llave. Ten en cuenta los impuestos y las tasas

Recomendaciones

• Visita el sitio web principal del gobierno (en hebreo) para obtener la información más reciente, incluyendo las fechas de la lotería y los detalles del proyecto.
• Si estás considerando participar en un sorteo en los próximos años, para evitar retrasos, te recomendamos solicitar el certificado de elegibilidad ahora, incluso si actualmente no hay un sorteo específico que te interese.
• Investiga las ciudades de la periferia para tener mejores probabilidades de ganar y considera las necesidades de tu estilo de vida.
• Incluye en tu presupuesto los costos adicionales (impuestos, renovaciones) para garantizar la viabilidad financiera.

Resumen

Dira BeHanaja tiene como objetivo aumentar la oferta y el acceso a la vivienda, especialmente para quienes compran por primera vez y familias jóvenes. Si bien ofrece mayor flexibilidad que el antiguo programa Mejir Lamishtaken, cabe destacar que los descuentos son menores y la tarifa de suscripción suele ser muy alta.