Inzicht in vastgoedtermen: Gesubsidieerde Woningprogramma’s

Dira BeHanacha

דירה בהנחה

Dira BeHanacha – דירה בהנחה – Woning met Korting is Israël's brede huisvestingsinitiatief, beheerd door het Misrad HaBinui ve’HaShikun – משרד הבינוי והשיכון – het Ministerie van Bouw en Huisvesting, en is bedoeld om het kopen of huren van een woning betaalbaarder te maken voor starters en specifieke doelgroepen.

Opgezet ter vervanging van het Mechir Lemishtaken – מחיר למשתכן – Koopprijs voor Starters-programma, combineert Dira BeHanacha meerdere trajecten om het woningtekort aan te pakken via gesubsidieerde grond voor projectontwikkelaars en afgeprijsde appartementen die via een lotingssysteem worden verkocht. Het programma omvat koopopties zoals Mechir Lemishtaken, Mechir Mufchat – מחיר מופחת – Verlaagde Prijs, Mechir Matara – מחיר מטרה – Doelprijs, en langetermijnhuur via Dira LeHaskir – דירה להשכיר – Huurwoningen.

Hoe werkt het?

Het programma subsidieert bouwgrond voor projectontwikkelaars, die vervolgens ten minste 50–60% van de appartementen in een project reserveren voor winnaars van een loting tegen verlaagde prijzen. De overige woningen worden tegen marktprijs verkocht. Loterijen worden periodiek georganiseerd, vaak twee keer per jaar. Winnaars kunnen appartementen kopen tegen gereduceerde prijzen of toegang krijgen tot betaalbare langetermijnhuur via het Dira LeHaskir-programma.

In aanmerking komen

Om deel te nemen moeten aanvragers:

• Israëlisch staatsburger of permanente inwoner zijn en in Israël wonen (niet-ingezetenen komen over het algemeen niet in aanmerking).
• De afgelopen 3 jaar niet meer dan een derde van een woning in bezit hebben gehad, geen rechten hebben op woningen in aanbouw of op landbouwgrond, en geen woning huren onder de voorwaarden van beschermd huurrecht.
• Voldoen aan een van de volgende criteria:
  • Gehuwde stellen of samenwonenden (geen leeftijdsgrens).
  • Alleenstaanden, gescheidenen of weduwen/weduwnaars van 35 jaar of ouder.
  • Alleenstaande ouders met een minderjarig kind onder hun voogdij.
  • Personen met een beperking (in sommige gevallen vanaf 21 jaar).
  • Reservisten van het IDF krijgen voorrang; ongeveer 20% van de woningen wordt aan hen toegewezen.
  • Als er woningen onverkocht blijven, kunnen deze onder dezelfde voorwaarden worden aangeboden aan “woningverbeteraars” (personen die hun huidige woning willen upgraden), al worden de specifieke termijnen hiervoor niet altijd vermeld.

Geografische reikwijdte

Projecten bevinden zich voornamelijk in de perifere gebieden van het land om de ontwikkeling in het noorden en zuiden te stimuleren, met beperkte opties in de centrale regio’s. De volgende links bieden algemene informatie over gemeenschappen en lopende lotingsprojecten.

Kortingen en voordelen

Kortingen: De hoogte van de korting verschilt per traject en wordt periodiek bijgewerkt. Gebruik de onderstaande cijfers uitsluitend als globale indicatie:

• Mechir Matara: Tot 20% of 300.000 NIS korting op marktprijzen, met sommige projecten die tot 600.000 NIS korting bieden.
• Mechir Mufchat: Tot 400.000 NIS korting in specifieke perifere gebieden.
• Mechir Lemishtaken (resterende projecten): Bood historisch gezien kortingen van 25% of 200.000–500.000 NIS.
• Aanbetaling: Voor appartementen met een waarde tot 1,5 miljoen NIS is slechts een aanbetaling van 10% vereist (vergeleken met 25–30% op de vrije markt).
• Toelagen: In perifere gebieden zijn extra toelagen beschikbaar tot 40.000 NIS.
• Beperkingen: Winnaars mogen hun appartement niet verkopen gedurende 5 jaar vanaf ontvangst van het Tofes 4 – טופס ארבע – eigendoms-/bewoningsdocument, of 7 jaar vanaf de lotingsdatum, afhankelijk van wat het eerst komt.

Loterijsysteem

• Loterijen worden aangekondigd op de website van het ministerie en via de media, met inschrijfperiodes van 2–6 weken.
• Aanvragers kunnen zich inschrijven voor maximaal drie steden en alle projecten binnen die steden.
• Uitslagen worden per e-mail en sms verstuurd, met opties voor plaatsing op een wachtlijst. Winnaars kiezen hun appartement op basis van hun positie in de loting.

Voordelen

• Betaalbare appartementen, aanzienlijk onder de marktprijs.
• Lagere aanbetaling (10% voor appartementen tot 1,5 miljoen NIS).
• Extra toelagen in perifere gebieden.
• Voorrang voor reservisten en brede toelatingscriteria.

Nadelen

• Vertragingen: De bouw kan 2–5 jaar duren, en sommige projecten hebben bij de loting nog geen bouwvergunning.
• Kostentoename: Prijzen zijn gekoppeld aan de bouwindex, wat kan leiden tot hogere kosten vóór oplevering.
• Lage winkans: Door de grote vraag (bijv. meer dan 100.000 aanmeldingen voor 6.500 woningen in 2022) is de kans op winst klein, vooral in centrale gebieden.
• Locaties: De nadruk op perifere gebieden is niet voor iedere levensstijl geschikt.
• Extra kosten: Juridische kosten, aankoopbelasting en mogelijke renovaties kunnen een deel van het voordeel tenietdoen.

Stapsgewijze procedure voor inschrijving

• Verkrijg een Teudat Zakaut – תעודת זכאות – Geschiktheidscertificaat:

Kosten: circa 200 NIS (geldig voor één jaar; verlenging vereist een nieuwe betaling)

• Dien een aanvraag in, online of persoonlijk, via erkende bedrijven (Alonim *2850, Milgam *2310, Maof LeDiyur *9344)
• De verwerking kan tot 10 dagen of langer duren
• Onderzoek beschikbare projecten: Bekijk de projecten op de loterijwebsite van het ministerie, met aandacht voor de geografische ligging en het aantal ingeschreven kandidaten, aangezien dit je winkans beïnvloedt. Let op: de vermelde prijzen zijn exclusief Ma’am – מע”מ – btw, dus houd hier rekening mee in je budget.
• Inschrijving voor de loterij: Meld je tijdens de inschrijfperiode aan via het overheidsportaal voor maximaal drie steden.
• Wacht op de uitslag: De uitslagen worden binnen enkele weken per e-mail en sms bekendgemaakt.
• Controleer de bouwvergunningen: Ga na of het project beschikt over vergunningen, aangezien vertragingen zonder vergunning vaak voorkomen.
• Regel een hypotheek: Winnaars kunnen in aanmerking komen voor gunstige hypotheekvoorwaarden, vooral bij appartementen tot 1,5 miljoen NIS.
• Kies een appartement en onderteken het contract: Selecteer een appartement op basis van je lotingspositie, teken met een aanbetaling (bedrag varieert), en schakel indien nodig een advocaat in. Let op: het winnen van het recht om een appartement te kopen verplicht je niet tot aankoop, en je kunt in de toekomst opnieuw deelnemen aan andere lotingen zolang je geen contract hebt ondertekend.
• Volg het betalingsschema: Meestal 7–20% aan het begin, stapsgewijze betalingen tot 90%, en 10% bij ontvangst van de sleutel. Houd rekening met belastingen en bijkomende kosten.

Aanbevelingen

• Bezoek de hoofdwebsite van de overheid (Hebreeuws) voor de meest recente informatie, waaronder lotingsdata en projectdetails.
• Als je overweegt om binnen enkele jaren deel te nemen aan een loting, vraag dan nu al het geschiktheidscertificaat aan om vertraging te voorkomen, ook als er op dit moment geen specifieke loting is die je interesseert.
• Onderzoek steden in de periferie voor een grotere winkans en stem je keuze af op je levensstijl.
• Houd in je budget rekening met bijkomende kosten (belastingen, renovaties) om financiële haalbaarheid te waarborgen.

Samenvatting

Dira BeHanacha heeft als doel het woningaanbod en de betaalbaarheid te vergroten, met name voor starters en jonge gezinnen. Hoewel het programma meer flexibiliteit biedt dan het oudere Mechir Lemishtaken-programma, moet worden opgemerkt dat de kortingen kleiner zijn en dat het aantal inschrijvingen doorgaans zeer hoog is.