Een huis kopen in Israël

Rechishat Bayit רכישת בית

An overview of the home buying process in Israel.
Een huis kopen is een complex proces dat zorgvuldige planning, begrip van lokale wetten en het doorlopen van verschillende bureaucratische stappen vereist. Deze gids behandelt de basisinformation, zoals waar je woningen kunt vinden, het koopproces, bijbehorende kosten, wettelijke vereisten en praktische tips voor nieuwe Olim.

Zoeken en vinden van een huis

Waar je huizen/appartementen kunt vinden

• Vastgoed websites: Populaire websites zijn Yas2, Madlan, Homeless. Deze en andere platformen tonen woningen in heel Israël, met filters voor locatie, prijs, grootte en meer.
• Facebook groepen: Er zijn veel Facebook groepen specifiek voor vastgoed in Israel, vaak in specifieke gebieden en steden.
• Kranten advertenties: Lokale kranten en advertenties kunnen ook een bron zijn, vooral voor oudere eigenaren die niet online adverteren
• Via-via: Netwerken kunnen effectief zijn, vooral binnen specifieke gemeenschappen, zoals die voor Olim.
• Ontwikkelaars: Voor nieuwbouw kan je rechtstreeks bij projectontwikkelaars kijken, vooral in nieuwe woonwijken.
  

Een makelaar gebruiken?

Het gebruik van een Makelaar of Vastgoedagent:

• Voordelen: Makelaars kunnen toegang bieden tot exclusieve aanbiedingen, voor je onderhandelen en je begeleiden door het koopproces.
• Kosten: Meestal bedraagt de vergoeding 2% van de aankoopprijs plus BTW (17%). Soms kan hierover worden onderhandeld.

Geen makelaar gebruiken:

• Voordelen: Je bespaart op makelaarskosten
• Uitdagingen: Je moet al het onderzoek, de onderhandelingen en juridische processen zelf regelen. Dit kan overweldigend zijn als je niet bekend bent met de Israëlische vastgoedwetten.

Het begrijpen van het aanschafproces

• Eerste zoektocht en budget plannen: Bepaal je budget en financieringsmogelijkheden. Israëlische banken financieren meestal tot 50% voor buitenlandse kopers en tot 75% voor Israëlis en nieuwe Olim.
• Voorafgaande goedkeuring voor een Mashkanta – משכנתא – Hypotheek: Vraag een Ishur Ekroni – אישור עקרוני – hypotheekvoorafgoedkeuring aan bij een bank naar keuze om te weten hoeveel je kunt lenen. Verschillende banken bieden verschillende tarieven en voorwaarden.
• Huizen bekijken: Bezoek woningen om de staat, locatie en voorzieningen te controleren. Overweeg factoren zoals bereikbaarheid, openbaar vervoer, scholen en toekomstige ontwikkelingen.
• Een vastgoedadvocaat – עורך דין מקרקעין – inhuren: Een advocaat is essentieel in het koopproces. Ze voeren vastgoedcontroles uit, zorgen voor duidelijkheid aangaande eigendom, stellen contracten op en regelen de registratie. De juridische kosten bedragen meestal tot 1% van de aankoopprijs plus BTW.
• Woninginspectie: Het is aan te raden om een professionele woninginspectie te laten uitvoeren, vooral bij oudere woningen. Controleer op structurele problemen, leidingen en elektrische systemen.
• Een bod uitbrengen: Zodra je een woning hebt gevonden, kun je een bod uitbrengen. Onderhandelingen kunnen gaan over de prijs, betalingsvoorwaarden en andere voorwaarden.
• Het ondertekenen van een Chozeh Mecher – חוזה מכר – Aankoopovereenkomst: Dit contract beschrijft de aankoopvoorwaarden, dus laat je advocaat dit nakijken.
• Betaling en Financiering: Betalingen worden in fases gedaan vaak beginnend met een aanbetaling van 10%. Zorg ervoor dat je hypotheek is goedgekeurd en in overeenstemming is met het betalingsschema.

Het gebruik maken van een Yoetz Mashkantaot - יעוץ משכנתאות - Hypotheekadviseur in Israël

Een Yoetz Mashkantaot fungeert als tussenpersoon tussen jou en de banken en helpt je om de beste hypotheekvoorwaarden te verkrijgen. Hier is een gedetailleerd overzicht van de voor- en nadelen van het gebruik van een hypotheekadviseur bij het kopen van een huis in Israël.

Voordelen van het gebruik van een Yoetz Mashkantaot

• Toegang tot meerdere leners: Adviseurs werken samen met verschillende banken en financiële instellingen, waardoor je toegang hebt tot een breder scala aan hypotheekproducten en tarieven dan je alleen zou vinden.
• Deskundig advies: Adviseurs zijn goed op de hoogte van de Israëlische hypotheekmarkt, inclusief de nuances van regelgeving, leningen en financiële producten. Deze expertise helpt je om de juiste hypotheekstructuur te kiezen op basis van je financiële situatie en lange termijndoelen.
• Tijd besparen: Een adviseur regelt veel van het papierwerk, onderhandelingen en communicatie met banken, wat tijd en moeite bespaart. Dit is vooral handig als je niet bekend bent met de lokale taal of financiële systemen.
• Betere tarieven en voorwaarden: Adviseurs hebben vaak relaties met banken, waardoor ze betere rentepercentages, lagere kosten of gunstigere voorwaarden kunnen onderhandelen dan je zelf zou kunnen.
• Gepersonaliseerd advies: Adviseurs geven advies op maat op basis van je financiële profiel, waarbij ze de lening zo structureren dat deze het beste past bij je behoeften, inclusief overwegingen voor Olim of andere speciale omstandigheden.
• Hulp bij voorafgaande goedkeuring: Ze kunnen helpen bij het verkrijgen van een hypotheekvoorafgoedkeuring, een belangrijke stap in het koopproces die verkopers laat zien dat je een serieuze en gekwalificeerde koper bent.

Nadelen van het gebruik van een Yoetz Mashkantaot

• Adviseurskosten: Adviseurs rekenen een vergoeding voor hun diensten, meestal tot 1% plus BTW van het hypotheekbedrag. Vraag de adviseur of ze een minimale transactievergoeding hebben, wat het wettelijke percentage kan beïnvloeden. Hoewel ze vaak geld besparen door betere tarieven, kunnen kosten vooraf aanzienlijk zijn.
• Mogelijke vooringenomenheid: Sommige adviseurs kunnen bevooroordeeld zijn naar bepaalde banken die hen hogere commissies betalen, wat de objectiviteit van hun advies kan beïnvloeden. Zorg ervoor dat je adviseur onafhankelijk is en transparant over hun banden.
• Gebrek aan directe controle: Werken via een adviseur betekent dat je enigszins verwijderd bent van de directe onderhandelingen met de bank, wat je vermogen om voorwaarden te beïnvloeden kan beperken.
• Niet alle adviseurs zijn gelijk: De kwaliteit en professionaliteit van adviseurs kunnen aanzienlijk variëren. Een onervaren of onbetrouwbare adviseur kan leiden tot slecht advies of gemiste kansen.
• Complexe kostenstructuren: Het begrijpen van de kostenstructuren van adviseurs kan verwarrend zijn. Sommige rekenen vooraf, anderen ontvangen hun commissie van de bank wat tot belangverstrengeling kan leiden.

Praktische tips voor het gebruiken van een hypotheekadviseur

• Onderzoek en aanbevelingen: Kies een gerenommeerde adviseur met positieve recensies, bij voorkeur aanbevolen door vrienden, familie of online Olim-gemeenschappen.
• Controleer onafhankelijkheid: Vraag de adviseur of ze onafhankelijk zijn of exclusieve afspraken hebben met specifieke banken.
• Vergelijk advies van adviseurs: Vergelijk hun aanbevelingen met directe aanbiedingen van banken om zeker te zijn van de beste deal.
• Onderhandel over de vergoeding: Vergoedingen van adviseurs zijn vaak onderhandelbaar, dus aarzel niet om over de voorwaarden te praten voordat je een serviceovereenkomst tekent.
• Begrijp de hypotheekvoorwaarden: Zorg altijd dat je de voorwaarden van de hypotheekaanbieding begrijpt, inclusief rentepercentages, aflossingsvoorwaarden en verborgen kosten.

Registratie en wettelijke vereisten

• Grondregistratie – טאבו : Na voltooiing van de aankoop moet de woning op je naam worden geregistreerd bij de Kadaster – Tabu, de Israëlische landautoriteit of Huisvestingsmaatschappij, afhankelijk van de status van de woning. Je advocaat regelt dit proces.
• Registratiekosten: De kosten voor het registreren van het eigendom zijn minimaal in vergelijking met andere kosten.

Samenvatting - Bijbehorende kosten en belastingen

• Aankoopbelasting – מס רכישה: Het belastingtarief varieert afhankelijk van uw status:
  – Eerste kopers: 0 – 5% van de aankoopprijs, afhankelijk van de prijsklasse van de woning.
  – Tweede woningen of investeerders: 8% en hoger.
  – Nieuwe Olim: Profiteren van verlaagde aankoopbelastingtarieven (0 – 10%, afhankelijk van de aankoopprijs) voor een enkele woning die binnen zeven jaar na ontvangst van Aliyah-voordelen wordt gekocht. Zie het onderstaande artikel in de sectie Praktische tips.
• Makelaarskosten: 2% plus BTW
• Juridische kosten: 0.5% – 1% van de prijs van de woning plus BTW.
• Hypotheekkosten: Inclusief bankkosten, taxatiekosten en verzekering.
• Notariskosten: Als de verkoper geen Israëli is, moeten documenten mogelijk worden gelegaliseerd.

Voordelen voor nieuwe Olim

• Verlaagde Mas Rechisha – מס רכישה – Aankoopbelasting: Speciale tarieven gelden, aanzienlijk lager dan de standaardtarieven.
• Verlaagde Hypotheektarieven: Speciale hypotheekprogramma’s met lagere rentes
• Vrijstelling voor verschillende kosten: Kostenverlaging van sommige belastingen en administratieve kosten kan van toepassing zijn
• Prioriteitsassistentie: Sommige gemeenschappen kunnen aanvullende voordelen en assistentie bieden aan Olim.

Veelvoorkomende valkuilen om te vermijden

• Geen vastgoedadvocaat inhuren: Gebruik altijd een advocaat die gespecialiseerd is in Israëlisch vastgoed om je belangen te beschermen.
• Vastgoedonderzoeken overslaan: Het overslaan van inspecties kan leiden tot dure reparaties op een later moment.
• De totale kosten verkeerd inschatten: Houd rekening met alle kosten, belastingen en mogelijke renovaties in je budget.
• Wisselkoersschommelingen: Als je financiering vanuit het buitenland regelt, kunnen valutaschommelingen invloed hebben op je totale kosten.
• Financieringsmogelijkheden overschatten: Houd er rekening mee dat Israëlische banken conservaties zijn met leningen en dat je mogelijk niet het bedrag ontvangt waarop je rekende.

Praktische tips

• Onderhandel over kosten: Over veel kosten valt te onderhandelen, zoals makelaars- en juridische kosten.
• Betalingsschema afstemmen: Zorg ervoor dat je betalingsschema aansluit bij de uitbetaling van je hypotheek.
• Controleer lokale regels: Verifieer bouwrechten, toekomstige ontwikkelingsplannen en eventuele bestemmingsplannen.
• Begrijp gemeenschappelijke kosten: Sommige eigendommen, vooral in nieuwe ontwikkelingen, hebben kosten voor Va’ad Bayit – וועד בית – voor het onderhoud van de gedeelde openbare ruimtes.
• Artikelen over een Huis kopen in Israël: Vastgoedbelasting, beschermen van je rechten, ontwerpers, etc.
• Met dank aan Gedaliah Borvick van My Israel en Yoni Hyman van Hyman Consulting & Investments LTD, yoni@hymanconsulting.co.il, voor hun hulp bij het samenstellen van deze gids.