Nationaal kaderplan

TAMA 38 is een nationaal programma in Israël dat is ontworpen om oudere gebouwen te versterken tegen aardbevingen en de algehele kwaliteit ervan te verbeteren. In plaats van de hele structuur te slopen en opnieuw op te bouwen, richt TAMA 38 zich op het renoveren en uitbreiden van bestaande appartementen en gebouwen.

Soorten TAMA 38

• TAMA 38/1 (Versterkingen en toevoegingen – het meest voorkomende type): Hierbij wordt de structuur van het gebouw versterkt en wordt vaak een MAMAD – ממ”ד – veiligheidsruimte toegevoegd aan elk appartement, een balkon en een lift. De bestaande appartementen worden meestal gerenoveerd en er kunnen extra verdiepingen of vleugels worden gebouwd.
• TAMA 38/2 (sloop en wederopbouw): Hoewel nog steeds in het kader van TAMA 38, is deze optie in wezen een “Pinuy Binuy“binnen TAMA 38. Het gebouw wordt volledig afgebroken en vervangen door een nieuwe, grotere structuur. Dit is minder gebruikelijk dan TAMA 38/1 wanneer mensen verwijzen naar “TAMA 38” in het algemeen.

Hoe TAMA 38/1 werkt

• Overeenkomst: Bewoners van een oud gebouw worden benaderd door en tekenen een contract met een ontwikkelaar.
• Renovatie en bouw: De ontwikkelaar voert de structurele versterking uit, voegt nieuwe functies toe (zoals liften, balkons en veilige kamers) en renoveert de gemeenschappelijke ruimtes. Ze bouwen ook extra nieuwe appartementen (bijv. penthouse-eenheden of eenheden op nieuwe verdiepingen) die ze kunnen verkopen om hun kosten te dekken en winst te maken.
• Voordeel voor de bewoners: Oorspronkelijke bewoners krijgen een opgewaardeerd, veiliger en waardevoller appartement, meestal zonder directe bouwkosten.

Tijdlijn & Uitdagingen

TAMA 38/1 projecten kunnen 2-5 jaar duren vanaf de eerste overeenkomst tot de voltooiing. Vertragingen kunnen ontstaan door:

• Gemeentelijke regelgeving: Verkrijgen van noodzakelijke vergunningen en goedkeuringen van gemeentelijke planningscommissies.
• Instemming van de bewoners: Het vereist een hoog percentage instemming van de bewoners (meestal 60-80%, afhankelijk van het specifieke project en de wet, zoals uiteengezet in de Planning and Building Law). Meningsverschillen tussen bewoners kunnen een project vertragen of stopzetten.
• Problemen met de ontwikkelaar: De levensvatbaarheid van een project kan worden beïnvloed door veranderingen in de vastgoedmarkt of de financiële stabiliteit van de ontwikkelaar.
• Complexiteit van de bouw: Het renoveren van een gebruikt gebouw en het toevoegen van nieuwe elementen brengt unieke technische en logistieke uitdagingen met zich mee.

Verwachte impact van een TAMA 38-project

De appartementseigenaar:

• Krijgt een veiliger, gerenoveerd en moderner appartement met extra voorzieningen (bijv. MAMAD, balkon, lift).
• Profiteert van een aanzienlijke waardevermeerdering van zijn woning dankzij de upgrades en de grotere leefruimte.
• Opmerking: Hoewel de directe bouwkosten worden gedekt door de ontwikkelaar, moeten eigenaars rekening houden met hogere lopende kosten, zoals hogere Arnona (gemeentelijke onroerendgoedbelasting) vanwege de grotere omvang en hogere waarde van hun appartement, en mogelijk hogere Va’ad Bayit (beheerkosten van het gebouw) voor verbeterde gemeenschappelijke ruimten en een lift.

Een huurder:

• Over het algemeen hoeven huurders het gebouw niet te verlaten tijdens de bouw van TAMA 38/1, hoewel ze wel last kunnen hebben van lawaai en ongemak.
• Na de oplevering kan hun huur stijgen door de verbeterde kenmerken van het appartement en de hogere waarde van het gebouw.

De ontwikkelaar:

• Winsten uit de verkoop van de nieuw gebouwde appartementen op extra verdiepingen (bijv. penthouse-eenheden etc.)
• Ze kunnen ook profiteren van de renovatie van bestaande eenheden als dat deel uitmaakt van de overeenkomst.

De stad/gemeenschap:

• Verhoogt de openbare veiligheid door gebouwen aardbevingsbestendig te maken.
• Draagt bij aan stadsvernieuwing en de modernisering van oudere buurten zonder dat volledige sloop nodig is.
• Vergroot het woningaanbod binnen bestaande stedelijke gebieden.

Samenvatting

TAMA 38 biedt een wederzijds voordelige oplossing voor het versterken en verbeteren van oudere gebouwen, het verbeteren van de veiligheid en het verhogen van de waarde van onroerend goed, terwijl er ook nieuwe wooneenheden worden gebouwd. Hoewel er veel tijd en ongemak mee gemoeid is, zijn de tastbare voordelen voor zowel de bewoners als het stadslandschap aanzienlijk.