Nationaler Rahmenplan

TAMA 38 ist ein nationales Programm in Israel, das ältere Gebäude erdbebensicher machen und ihre allgemeine Qualität verbessern soll. Anstatt das Gebäude komplett abzureißen und neu zu bauen, konzentriert sich TAMA 38 darauf, bestehende Wohnungen und Gebäude zu renovieren und zu erweitern.

Arten von TAMA 38

• TAMA 38/1 (Verstärkung und Anbauten – die häufigste Variante): Hierbei wird die Gebäudestruktur verstärkt, oft wird zu jeder Wohnung ein Mamad (ממ״ד – Schutzraum) hinzugefügt, außerdem ein Balkon und ein Aufzug. Bestehende Wohnungen werden in der Regel renoviert, und es können zusätzliche Etagen oder Flügel angebaut werden.
• TAMA 38/2 (Abriss und Neubau): Diese Option fällt zwar unter den Rahmen von TAMA 38, ist aber im Grunde ein Pinuy Binuy (siehe Link zum Pinuy-Binuy-Guide) innerhalb von TAMA 38. Das Gebäude wird vollständig abgerissen und durch ein neues, größeres ersetzt. Wenn von „TAMA 38“ die Rede ist, ist in der Regel nicht diese Variante gemeint, da sie seltener vorkommt.

Wie TAMA 38/1 funktioniert

• Vereinbarung: Die Bewohner eines alten Gebäudes werden von einem Bauträger kontaktiert und schließen mit ihm einen Vertrag.
• Renovierung & Bau: Der Bauträger führt die strukturelle Verstärkung durch, fügt neue Elemente wie Aufzüge, Balkone und Schutzräume hinzu und renoviert die Gemeinschaftsbereiche. Zusätzlich baut er neue Wohnungen (z. B. Penthouse-Wohnungen oder Einheiten auf neu errichteten Etagen), die er verkauft, um seine Kosten zu decken und Gewinn zu erzielen.
• Vorteil für die Bewohner: Die ursprünglichen Bewohner erhalten eine modernisierte, sicherere und wertvollere Wohnung – in der Regel ohne direkte Baukosten.

Zeitrahmen & Herausforderungen

TAMA-38/1-Projekte dauern in der Regel 2–5 Jahre vom ersten Vertragsschluss bis zur Fertigstellung. Verzögerungen können entstehen durch:

• Kommunale Vorschriften: Erforderliche Genehmigungen der städtischen Planungsausschüsse.
• Zustimmung der Bewohner: Es ist ein hoher Prozentsatz an Zustimmung nötig (typischerweise 60–80 %, je nach Projekt und gesetzlicher Vorgabe im Baugesetz). Uneinigkeit kann Projekte verzögern oder stoppen.
• Probleme beim Bauträger: Änderungen auf dem Immobilienmarkt oder finanzielle Schwierigkeiten können die Projektumsetzung gefährden.
• Bautechnische Komplexität: Die Renovierung eines bewohnten Gebäudes bei gleichzeitigen Anbauten erfordert besondere technische und logistische Lösungen.

Erwartete Auswirkungen eines TAMA-38-Projekts

Für Wohnungseigentümer:

• Erhalten eine sicherere, renovierte und modernere Wohnung mit Extras wie Mamad, Balkon und Aufzug.
• Profitieren von einer deutlichen Wertsteigerung ihrer Immobilie.
• Hinweis: Trotz kostenloser Bauausführung müssen Eigentümer mit höheren laufenden Kosten rechnen – z. B. höhere Arnona (ארנונה – kommunale Grundsteuer) wegen größerer Fläche und höherem Immobilienwert, sowie möglicherweise höheren Va’ad Bayit (ועד בית – Hausverwaltungskosten) für die verbesserten Gemeinschaftsbereiche und den Aufzug.

Für Mieter:

• Müssen während einer TAMA-38/1-Baumaßnahme in der Regel nicht ausziehen, müssen aber mit Lärm und Einschränkungen rechnen.
• Nach Fertigstellung kann die Miete steigen, da die Wohnung und das Gebäude aufgewertet wurden.

Für den Bauträger:

• Macht Gewinn durch den Verkauf der neu gebauten Wohnungen auf den zusätzlichen Etagen (z. B. Penthäuser).
• Eventuell auch durch die Renovierung bestehender Einheiten, falls dies Teil der Vereinbarung ist.

Für die Stadt/Gemeinde:

• Erhöht die öffentliche Sicherheit durch erdbebensichere Gebäude.
• Trägt zur Stadterneuerung und Modernisierung älterer Viertel bei, ohne vollständigen Abriss.
• Erhöht das Wohnungsangebot innerhalb bestehender Stadtgebiete.

Zusammenfassung

TAMA 38 bietet eine Win-win-Lösung, um ältere Gebäude zu verstärken und zu modernisieren, die Sicherheit zu erhöhen und den Immobilienwert zu steigern – und gleichzeitig neuen Wohnraum zu schaffen. Zwar erfordert es Zeit und bringt gewisse Unannehmlichkeiten mit sich, aber die Vorteile für Bewohner und Stadtbild sind erheblich.