Ein Haus in Israel kaufen

Rechishat Bayit רכישת בית

Ein Überblick über den Hauskaufprozess in Israel.
Der Kauf eines Hauses ist ein komplexer Prozess, der sorgfältige Planung, Kenntnis der örtlichen Gesetze und das Bewältigen verschiedener bürokratischer Schritte erfordert. Die folgende Anleitung behandelt die wesentlichen Aspekte, darunter wo man Häuser findet, den Kaufprozess, damit verbundene Gebühren, rechtliche Anforderungen und praktische Ratschläge für neue Olim.

Recherche und Finden von Immobilien

Wo du Häuser/Wohnungen zum Verkauf findest:

• Immobilien-Websites: Zu den beliebtesten Websites zählen Yad2, Madlan und Homeless. Diese und andere Plattformen listen Immobilien in ganz Israel auf und bieten Filter für Standort, Preis, Größe und mehr.
• Facebook-Gruppen: Es gibt viele Facebook-Gruppen, die sich mit Immobilien in Israel befassen, oft in bestimmten Gebieten oder Städten.
• Zeitungsanzeigen: Lokale Zeitungen und Kleinanzeigen können ebenfalls eine Quelle sein, insbesondere für ältere Eigentümer, die ihre Einträge möglicherweise nicht online vornehmen.
• Mundpropaganda: Networking kann effektiv sein, insbesondere innerhalb bestimmter Gemeinschaften, beispielsweise solcher, die sich an Olim richten.
• Bauträger: Für Neubauten erkundige dich direkt bei Immobilienentwicklern, insbesondere in neuen Wohngebieten.
  

Einen Immobilienmakler nutzen oder nicht?

Beauftragung eines Immobilienmaklers oder Agenten:

• Vorteile: Immobilienmakler können dir Zugang zu exklusiven Angeboten verschaffen, in deinem Namen verhandeln und dich durch den Kaufprozess führen.
• Gebühren: In der Regel beträgt die Gebühr 2 % des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer (17 %); manchmal kann dies verhandelt werden.

Keinen Immobilienmakler verwenden:

• Vorteile: Du sparst Maklergebühren.
• Herausforderungen: Du musst alle Recherchen, Verhandlungen und rechtlichen Prozesse selbstständig abwickeln, was überwältigend sein kann, wenn du mit den israelischen Immobiliengesetzen nicht vertraut bist.

Den Kaufprozess verstehen

• Erste Recherche und Budgetplanung: Lege dein Budget und Finanzierungsmöglichkeiten fest. Israelische Banken finanzieren in der Regel bis zu 50 % für Käufer aus dem Ausland und bis zu 75 % für Israelis und neue Olim.
• Vorabgenehmigung für eine Maschkanta – משכנתא – Hypothek: Besorge dir eine Ischur Ekroni – אישור עקרוני – Vorabgenehmigung für eine Hypothek von einer Bank deiner Wahl, um zu erfahren, wie viel du leihen kannst. Verschiedene Banken bieten unterschiedliche Zinssätze und Konditionen an.
• Immobilien besichtigen: Besuche Immobilien, um ihren Zustand, Lage und Ausstattung zu überprüfen. Berücksichtige Faktoren wie Erreichbarkeit, öffentliche Verkehrsmittel, Schulen und zukünftige Entwicklungen.
• Beauftrage einen Immobilienanwalt – עורך דין מקרקעין: Ein Anwalt ist beim Kaufprozess unverzichtbar. Er führt Immobilienprüfungen durch, stellt klare Eigentumsverhältnisse sicher, erstellt Verträge und kümmert sich um die Registrierung. Die Anwaltskosten betragen in der Regel bis zu 1 % des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer.
• Immobilieninspektion: Es ist ratsam, eine professionelle Immobilieninspektion durchführen zu lassen, insbesondere bei älteren Häusern. Achte auf strukturelle Probleme sowie Sanitär- und Elektroinstallationen.
• Ein Angebot machen: Sobald du eine Immobilie gefunden hast, kannst du ein Angebot abgeben. Die Verhandlungen können den Preis, Zahlungsbedingungen und andere Konditionen umfassen.
• Unterzeichnung eines Chozeh Mecher – חוזה מכר – Kaufvertrags: Dieser Vertrag legt die Kaufbedingungen fest, daher sollte dein Anwalt ihn prüfen
• Zahlung und Finanzierung: Zahlungen erfolgen in Raten, oft beginnend mit einer Anzahlung von 10 %. Stelle sicher, dass deine Hypothek genehmigt ist und mit dem Zahlungsplan übereinstimmt.

Verwendung eines Yoetz Maschkantaot - יועץ משכנתאות - Hypothekenmakler in Israel

Ein Yoetz Maschkantaot fungiert als Vermittler zwischen dir und den Banken und hilft dir, die besten Hypothekenkonditionen zu sichern. Hier ist ein detaillierter Überblick über die Vor- und Nachteile der Beauftragung eines Hypothekenberaters beim Kauf eines Eigenheims in Israel:

Vorteile der Nutzung eines Yoetz Maschkantaot (Hypothekenberaters)

• Zugang zu mehreren Kreditgebern: Der Makler arbeitet mit verschiedenen Banken und Finanzinstituten zusammen, wodurch du Zugang zu einer breiteren Auswahl an Hypothekenprodukten und Zinssätzen hast, als du sie alleine finden würdest.
• Expertenberatung: Makler sind gut mit dem israelischen Hypothekenmarkt vertraut, einschließlich der Feinheiten von Vorschriften, Darlehensarten und Finanzprodukten. Dieses Fachwissen hilft dir, die richtige Hypothekenstruktur (Festzins, variabel, gebunden, ungebunden) basierend auf deiner finanziellen Situation und deinen langfristigen Zielen auszuwählen.
• Zeitersparnis: Ein Makler übernimmt einen Großteil der Bürokratie, Verhandlungen und Kommunikation mit den Banken, was dir Zeit und Mühe spart. Dies ist besonders wertvoll, wenn du mit der Landessprache oder dem Finanzsystem nicht vertraut bist.
• Bessere Zinssätze und Konditionen: Makler haben oft etablierte Beziehungen zu Banken, wodurch sie bessere Zinssätze, niedrigere Gebühren oder günstigere Konditionen aushandeln können, als du sie auf eigene Faust erzielen könntest.
• Maßgeschneiderte Beratung: Makler bieten dir eine personalisierte Beratung auf Grundlage deines Finanzprofils und helfen dir, das Darlehen so zu strukturieren, dass es am besten zu deinen Bedürfnissen passt, einschließlich der Berücksichtigung von Faktoren für Olim oder anderen besonderen Umständen.
• Unterstützung bei der Vorabgenehmigung: Sie können dabei helfen, eine Vorabgenehmigung für eine Hypothek zu erhalten, ein wichtiger Schritt im Kaufprozess, der den Verkäufern zeigt, dass du ein ernsthafter und qualifizierter Käufer bist.

Nachteile der Nutzung eines Yoetz Maschkantaot (Hypothekenberaters)

• Maklergebühren: Makler erheben eine Gebühr für ihre Dienstleistungen, in der Regel bis zu 1% zuzüglich Mehrwertsteuer des Hypothekenbetrags. Frage den Makler, ob er eine Mindestgebühr für die Transaktion hat, die den tatsächlichen Prozentsatz beeinflussen könnte. Obwohl sie dir oft Geld durch bessere Zinssätze sparen, kann die Vorauszahlung beträchtlich sein.
• Potenzielle Voreingenommenheit: Einige Makler sind möglicherweise gegenüber bestimmten Banken voreingenommen, die ihnen höhere Provisionen anbieten, was möglicherweise die Unparteilichkeit ihrer Beratung beeinträchtigt. Stelle immer sicher, dass dein Makler unabhängig ist und seine Verbindungen transparent darstellt.
• Keine direkte Kontrolle: Die Zusammenarbeit mit einem Makler bedeutet, dass du von den direkten Verhandlungen mit der Bank einigermaßen entfernt wirst, was deine Fähigkeit, die Bedingungen zu beeinflussen, einschränken könnte.
• Nicht alle Makler sind gleich: Die Qualität und Professionalität von Maklern kann stark variieren. Die Wahl eines unerfahrenen oder unzuverlässigen Maklers kann zu schlechter Beratung oder verpassten Gelegenheiten führen.
• Komplexe Gebührenstrukturen: Das Verständnis der Gebührenstrukturen von Maklern kann verwirrend sein. Einige verlangen eine Vorauszahlung, während andere ihre Provision von der Bank erhalten, was zu Interessenkonflikten führen kann.

Praktische Tipps für die Nutzung eines Hypothekenmaklers

• Recherche und Empfehlungen: Wähle einen seriösen Makler mit positiven Bewertungen, der idealerweise von Freunden, Familie oder Online-Communities von Olim empfohlen wird.
• Unabhängigkeit überprüfen: Frage den Makler, ob er unabhängig ist oder ob er exklusive Vereinbarungen mit bestimmten Banken hat.
• Vergleiche Makler-Angebote: Auch wenn du einen Makler nutzt, vergleiche seine Empfehlungen mit direkten Angeboten der Banken, um sicherzustellen, dass du das beste Angebot erhältst.
• Verhandle die Maklergebühr: Maklergebühren sind oft verhandelbar, also zögere nicht, die Konditionen vor der Unterzeichnung eines Servicevertrags zu besprechen.
• Verstehe die Hypothekenbedingungen: Stelle immer sicher, dass du die Bedingungen des Hypothekenangebots verstehst, einschließlich Zinssätzen, Rückzahlungsbedingungen und etwaigen versteckten Gebühren.

Registrierungs- und Rechtsvorschriften

• Grundbucheintragung – טאבו: Nach dem Kauf muss die Immobilie auf deinen Namen beim Grundbuchamt – Tabu, der Israelischen Landbehörde oder der Wohnbaugesellschaft – registriert werden, je nach Status der Immobilie. Dein Anwalt übernimmt diesen Prozess.
• Eintragungsgebühren: Die Gebühren für die Eintragung der Immobilie variieren, sind jedoch im Allgemeinen niedriger als viele andere Ausgaben.

Zusammenfassung – Verbundene Kosten und Steuern

• Kaufsteuer – מס רכישה: Der Steuersatz variiert je nach Status:
  – Erstkäufer: 0 – 5 % des Kaufpreises, abhängig von der Preiskategorie der Immobilie.
  – Zweitwohnungen oder Investoren: 8 % und höher.
  – Neue Olim: Profitieren von reduzierten Kaufsteuersätzen (0 – 10 %, abhängig vom Kaufpreis) für eine einzelne Immobilie, die innerhalb von sieben Jahren nach Erhalt der Aliyah-Vorteile erworben wird. Siehe den untenstehenden Artikel im Abschnitt Praktische Tipps.
• Maklergebühren: 2 % zuzüglich Mehrwertsteuer
• Anwaltsgebühren: 0,5 – 1% des Immobilienpreises plus Mehrwertsteuer.
• Hypothekengebühren: Umfasst Bankgebühren, Bewertungsgebühren und Versicherungen.
• Notargebühren: Wenn die Immobilie von einem nicht-israelischen Verkäufer gekauft wird, müssen Dokumente möglicherweise notariell beglaubigt werden.

Vorteile für neue Olim

• Reduzierte Mas Rechischa – מס רכישה – Kaufsteuer: Es gelten Sondertarife, die deutlich niedriger sind als die Standardsteuersätze.
• Reduzierte Hypothekenzinsen: Spezielle Hypothekenprogramme mit niedrigeren Zinssätzen.
• Ermäßigungen bei verschiedenen Gebühren: Mögliche Reduzierungen von Steuer- und Verwaltungsgebühren.
• Bevorzugte Unterstützung: In einigen Gemeinden werden Olim zusätzliche Vorteile und Hilfestellungen angeboten.

Häufige Stolperfallen, die du vermeiden solltest

• Keinen Immobilienanwalt engagieren: Nutze immer einen Anwalt, der sich auf israelisches Immobilienrecht spezialisiert hat, um deine Interessen zu schützen.
• Immobilienüberprüfungen ignorieren: Das Auslassen von Inspektionen kann später zu teuren Reparaturen führen.
• Die Gesamtkosten missverstehen: Plane alle Gebühren, Steuern und mögliche Renovierungen in deinem Budget ein.
• Wechselkursschwankungen: Wenn du aus dem Ausland finanzierst, können Währungsschwankungen deine Gesamtkosten beeinflussen.
• Finanzierungsbetrag überschätzen: Beachte, dass israelische Banken bei der Kreditvergabe konservativ sind und du möglicherweise nicht den Betrag erhältst, den du geplant hast.

Praktische Tipps

• Gebühren verhandeln: Viele Gebühren sind verhandelbar, darunter Makler- und Anwaltsgebühren.
• Zahlungstermine planen: Stelle sicher, dass dein Zahlungsplan mit der Auszahlung des Hypothekendarlehens übereinstimmt.
• Lokale Vorschriften prüfen: Informiere dich über Baurechte, geplante Entwicklungen und mögliche Zonierungsauflagen.
• Gemeinschaftskosten verstehen: Einige Immobilien, besonders in Neubauten, erheben Va’ad Bayit – וועד בית – Gebühren für die Instandhaltung oder gemeinschaftliche Kosten zur Pflege gemeinsamer Flächen.
• Nützliche Artikel zum Immobilienkauf in Israel: Immobiliensteuer, Schutz deiner Rechte, Designer und mehr.
• Vielen Dank an Gedaliah Borvick von My Israel Home und Yoni Hyman von Hyman Consulting & Investments LTD, yoni@hymanconsulting.co.il, für ihre Unterstützung bei der Erstellung dieses Leitfadens.