Immobilienbegriffe verstehen: Vergünstigte Wohnprogramme

Dira BeHanacha

דירה בהנחה

Dira BeHanacha – דירה בהנחה – „Wohnung mit Rabatt“ ist Israels umfassendes Wohnbauprogramm, das vom Misrad HaBinui veHaShikun – משרד הבינוי והשיכון – Ministerium für Bau und Wohnen verwaltet wird. Es wurde entwickelt, um Wohneigentum und Mieten für Erstkäufern und bestimmte Bevölkerungsgruppen erschwinglicher zu machen.

Dieses Programm wurde ins Leben gerufen, um das frühere Mechir Lemishtaken – מחיר למשתכן – Käuferpreis-Programm zu ersetzen. Dira BeHanacha kombiniert mehrere Modelle, um den Wohnungsmangel zu bekämpfen, unter anderem durch subventionierte Grundstücke für Bauunternehmen und vergünstigte Wohnungen, die per Losverfahren vergeben werden. Es umfasst: Kaufprogramme: Mechir Lemishtaken, Mechir Mufchat – מחיר מופחת – Reduzierter Preis, Mechir Matara – מחיר מטרה – Zielpreis - Langfristige Mietoptionen: Dira LeHaskir – דירה להשכיר – Mietwohnungen

Wie funktioniert es?

Das Programm subventioniert Grundstücke für Bauträger, die mindestens 50–60 % der Wohnungen in einem Projekt für Losgewinner zu vergünstigten Preisen reservieren. Die übrigen Wohnungen werden zum Marktpreis verkauft. Die Losverfahren finden regelmäßig statt, oft in zwei Runden pro Jahr.
Die Gewinner können entweder Wohnungen zu reduzierten Preisen kaufen oder im Rahmen des Dira LeHaskir-Programms langfristig günstig mieten.

Teilnahmevoraussetzungen

Um teilzunehmen, musst du:

• Israelische Staatsbürger:in oder dauerhaft in Israel ansässig sein (Nicht-Ansässige sind in der Regel nicht berechtigt).
• In den letzten 3 Jahren nicht mehr als ein Drittel einer Wohnung besessen haben, keine Rechte an Wohnungen im Bau oder auf Agrarland besitzen und nicht unter geschütztem Mietrecht wohnen.
• Du musst außerdem eine der folgenden Bedingungen erfüllen:
  • Verheiratet oder in einer eheähnlichen Partnerschaft (kein Alterslimit)
  • Ledig, geschieden oder verwitwet ab 35 Jahren
  • Alleinerziehend mit einem minderjährigen Kind im Haushalt
  • Menschen mit Behinderungen (in manchen Fällen ab 21 Jahren)
  • Reservist:innen der IDF (Armee) haben Vorrang, rund 20 % der Wohnungen sind für sie reserviert
  • Wenn nach dem Losverfahren Wohnungen unverkauft bleiben, können sie unter denselben Bedingungen an sogenannte „Wohnungsverbesserer“ (Personen, die in eine größere oder bessere Wohnung umziehen möchten) vergeben werden – auch wenn dafür nicht immer genaue Fristen angegeben werden.

Geografische Verteilung

Die meisten Projekte befinden sich in der Peripherie des Landes, um die Entwicklung im Norden und Süden Israels zu fördern. In den Zentralregionen gibt es nur wenige Projekte. Die folgenden Links bieten dir allgemeine Informationen zu den jeweiligen Gemeinden und zu aktuellen Losprojekten.

Vergünstigungen und Vorteile

Die Rabatte variieren je nach Programm und werden regelmäßig aktualisiert – Angaben nur als grobe Orientierung:

• Mechir Matara: bis zu 20 % oder 300.000 ₪ unter Marktpreis, vereinzelt bis zu 600.000 ₪
• Mechir Mufchat: bis zu 400.000 ₪ in bestimmten peripheren Gegenden
• Mechir Lemishtaken (Restprojekte): früher meist 25 % oder 200.000–500.000 ₪ Rabatt
• Eigenkapital: Bei Wohnungen bis 1,5 Mio. ₪ brauchst du nur 10 % Anzahlung (statt 25–30 % auf dem freien Markt)
• Zuschüsse: In peripheren Gegenden gibt es zusätzliche Zuschüsse bis zu 40.000 ₪
• Verkaufsbeschränkungen: Du darfst die Wohnung erst 5 Jahre nach Erhalt des Tofes 4 – טופס ארבע – Bezugszertifikats oder 7 Jahre nach dem Losdatum verkaufen (je nachdem, was früher ist).

Das Losverfahren

• Die Lose werden auf der Website des Ministeriums und in den Medien angekündigt, die Anmeldefrist dauert 2–6 Wochen.
• Du kannst dich für bis zu drei Städte gleichzeitig registrieren und für alle Projekte dort bewerben.
• Die Ergebnisse bekommst du per E-Mail/SMS, inklusive Wartelistenplatz. Die Gewinner wählen ihre Wohnung nach Losreihenfolge aus.

Vorteile

• Erschwingliche Wohnungen deutlich unter dem Marktpreis.
• Niedrige Anzahlung (10 % bei Wohnungen bis 1,5 Mio. ₪)
• Zusätzliche Zuschüsse in peripheren Gegenden
• Vorrang für Reservisten und vielfältige Teilnahmebedingungen

Nachteile

• Verzögerungen: Der Bau dauert oft 2–5 Jahre, viele Projekte haben bei der Losung noch keine Baugenehmigung
• Kostensteigerungen: Preise sind an den Bauindex gekoppelt und können vor Schlüsselübergabe steigen
• Geringe Gewinnchancen: Die hohe Nachfrage (z. B. über 100.000 Bewerber:innen für 6.500 Wohnungen im Jahr 2022) verringert die Chancen auf einen Gewinn, besonders in den zentralen Regionen.
• Lage: Viele Projekte liegen in Gegenden, die nicht zu jedem Lebensstil passen
• Zusätzliche Kosten: Anwaltsgebühren, Kaufsteuer und Renovierungen können Ersparnisse mindern

Schritt-für-Schritt: So meldest du dich an

• Teudat Zakaut – תעודת זכאות – Berechtigungszertifikat beantragen

Kosten: ca. 200 ₪ (ein Jahr gültig, danach erneute Zahlung nötig)

• Online oder vor Ort über autorisierte Firmen: Alonim *2850, Milgam *2310, Maof LeDiyur *9344
• Bearbeitung: bis zu 10 Tage oder länger
• Verfügbare Projekte recherchieren: Sieh dir die aktuellen Projekte auf der Los-Website des Ministeriums an und achte dabei besonders auf die geografische Lage und die Anzahl der bereits registrierten Bewerber, da diese deine Gewinnchancen beeinflussen. Beachte bitte, dass die angegebenen Preise ohne Ma’am – מע״מ – Mehrwertsteuer sind – plane diese also in dein Budget mit ein
• Für die Lotterie anmelden: Melde dich während der Registrierungsfrist im Regierungsportal für bis zu drei Städte gleichzeitig an.
• Auf Ergebnisse warten: Du bekommst eine E-Mail/SMS mit deinem Ergebnis.
• Baugenehmigung prüfen: Stelle sicher, dass das Projekt eine Genehmigung hat – sonst kann es zu großen Verzögerungen kommen.
• Hypothek sichern: Gewinner bekommen oft besonders günstige Kreditbedingungen, vor allem bei Wohnungen unter 1,5 Mio. ₪.
• Wohnung auswählen und Vertrag unterschreiben: Wähle anhand deiner Losplatzierung eine Wohnung aus, unterzeichne den Vertrag mit einer Anzahlung (die Höhe kann variieren) und ziehe bei Bedarf eine:n Anwalt:Anwältin hinzu. Beachte: Der Gewinn des Kaufrechts verpflichtet dich nicht zum Kauf – solange du keinen Vertrag unterschrieben hast, kannst du dich auch künftig wieder für andere Lotterien bewerben.
• Zahlungsplan einhalten: In der Regel zahlst du anfangs 7–20 %, danach schrittweise bis zu 90 % und die letzten 10 % bei Schlüsselübergabe. Denke daran, auch Steuern und zusätzliche Gebühren einzuplanen.

Empfehlungen

• Besuche regelmäßig die Hauptseite des Ministeriums (hebräisch) für aktuelle Infos, Losdaten und Projektdetails.
• Wenn du in den nächsten Jahren an einer Lotterie teilnehmen willst, beantrage dein Berechtigungszertifikat am besten jetzt schon, auch wenn du noch kein konkretes Projekt im Auge hast.
• Recherchiere gezielt Städte in der Peripherie, dort sind deine Chancen höher.
• Kalkuliere auch Zusatzkosten (Steuern, Renovierungen) ein, damit der Kauf für dich finanziell realistisch bleibt.

Zusammenfassung

Dira BeHanacha soll das Wohnungsangebot erhöhen und Wohnen erschwinglicher machen, vor allem für Erstkäufer:innen und junge Familien. Das Programm ist flexibler als das frühere Mechir Lemishtaken-Programm, allerdings sind die Rabatte geringer und die Nachfrage ist in der Regel sehr hoch.